Правила составления договора купли-продажи квартиры

Часто гражданину, чтобы купить квартиру в России, приходится сталкиваться с рядом проблем. Оформление купли-продажи квартиры всегда сопряжено с определенными рисками. Никто не хочет быть обманутым, поэтому каждому покупателю приходится быть внимательным. В процессе отчуждения квартиры обязательно придется оформить договор купли-продажи.

Оформление сделки по приобретению жилья: пошаговая инструкция

Гражданину, который не знает, как купить квартиру, как правильно оформить соглашение, какие расходы несет покупатель и иные нюансы дела, необходима пошаговая инструкция. Если пройти последовательно все ее шаги, можно понять порядок оформления квартиры в собственность. Итак, инструкция для заинтересованных лиц выглядит следующим образом.

1. Найти походящий вариант. Для этого можно прибегать к помощи риэлторов, знакомых или справиться самостоятельно.
2. Проверить предоставленные продавцом документы и сам объект на юридическую «чистоту». Для продавца на этом этапе предстоит сбор и подготовка всех бумаг.
3. Составить и подписать соглашение о продаже квартиры. К нему прилагается еще несколько документов, обеспечивающих правильное заключение сделки.
4. Рассчитаться с продавцом (вручить/перечислить оговоренную сумму). Передача денег при покупке квартиры может осуществляться как в наличной, так и в безналичной форме.
5. Зарегистрировать право собственности на объект.

Процедура покупки квартиры на практике является более сложной. Каждый из приведенных этапов подразумевает некоторые сложности и особенности. Именно поэтому следует рассмотреть каждый из основных шагов детальнее.

Как оформить договор купли-продажи квартиры?

Порядок оформления приобретения жилья подразумевает обязательное заключение договора купли-продажи. Он включает основные условия, по которым заключается сделка. Для наибольшей надежности стороны вправе оформить предварительный договор купли-продажи квартиры. Он подготавливается тогда, когда сделка не может заключаться в конкретный момент, но обязательно состоится в будущем.

Можно оформить договор купли-продажи квартиры самостоятельно. Однако в определенных случаях уместен нотариальный договор купли недвижимости. Стороны вправе самостоятельно решить этот вопрос. При составлении соглашения необходимо оформить дополнительные бумаги:

• передаточный акт к договору купли-продажи квартиры. В нем отражается состояние жилья, основные особенности и сам факт передачи его покупателю;
• расписка о получении денег от покупателя. Правильно, если она составляется продавцом собственноручно.

Подготовка предварительного договора купли-продажи квартиры (образец при необходимости можно скачать для ознакомления на нашем портале), может предусматривать включение и собственных условий сторон. Такая же ситуация применима к основному соглашению. Однако в обоих документах не может быть пунктов, противоречащих законам РФ.

На что обращать внимание при покупке недвижимости?

Чтобы безопасно купить недвижимость, необходимо быть внимательным к деталям. Особенно тщательно стоит проверять документы собственника и юридическую «чистоту» приобретаемого объекта. Итак, перечислим, что нужно знать при покупке квартиры:

• количество собственников;
• наличие залога или обременения;
• наличие зарегистрированных несовершеннолетних;
• путь приобретения жилья продавцом.

На собственника обращать пристальное внимание нужно в первую очередь. Его гражданство, личность, документы — все имеет значения. Кроме того, если приобретаемая недвижимость находится в долевой собственности, то следует соблюсти преимущественное право покупки объекта.

Если оформить сделку купли-продажи квартиры самостоятельно слишком рискованно для покупателя, то можно обратиться за помощью к юристам. Непосредственно же при заключении соглашения лучше, если документы проверит нотариус.

Кроме того, нелишним будет запросить выписку из ЕГРП по объекту. Это позволит доподлинно узнать, как продавец ранее получил объект, и у него не получится обманывать покупателя. Если, например, имущество находится в залоге или получено сомнительным путем, лучше подумать, прежде чем приобрести его.

Покупка квартиры по ДДУ

Отдельным вариантом может стать приобретение жилья по ДДУ. Во-первых, следует понять, что такое ДДУ и как проходит сделка купли-продажи квартиры таким способом. ДДУ представляет собой договор долевого участия, то есть сделку, при которой будущий владелец жилья вкладывает средства в еще строящийся объект. Таким образом застройщик привлекает денежные средства граждан, а последние получают право на жилье сразу после сдачи объекта в эксплуатацию. Такой порядок разрешен российским законодательством. Купля-продажа объекта недвижимости по ДДУ подразумевает обязательность отражения в нем таких моментов:

• гарантии при сдаче объекта;
• сроки строительства;
• подробные характеристики объекта;
• информация по проектной документации;
• полная стоимость объекта;
• ответственность сторон.

Для ознакомления с формой такого документа можно скачать на этой странице сайта типовой бланк договора (утвержден 214-ФЗ от 30.12.2004 г.) После его оформления необходимо дождаться сдачи объекта, по факту чего должны быть предоставлены:

• акт передачи жилья. Эта бумага аналогична акту приема-передачи квартиры по договору купли-продажи во всех остальных случаях;
• разрешение на ввод домостроения в эксплуатацию.

При составлении ДДУ стороны несут определенные риски. Однако минимизировать их можно, правильно заключив соглашение, по которому совершается продажа/покупка жилья. Перед тем как его оформлять, обязательно следует пройти несколько подготовительных этапов.

1. Проверка проектной документации.
2. Проверка застройщика на наличие лицензий и разрешений на осуществление строительной деятельности.
3. Сбор информации о репутации строительной организации.

Если получение запрашиваемых документов и информации вызывает трудности, то следует задуматься о целесообразности приобретения недвижимости именно у этого застройщика.

Какие риски нужно учесть при покупке квартиры на вторичном рынке?

Практически всех потенциальных покупателей интересует основная информация о том, как безопасно купить квартиру, чтобы не обманули. Очевидно, что при реализации намерения приобрести такую недвижимость, обязательно оформляется договор купли-продажи, образец которого для ознакомления можно скачать у нас. В целом, купить квартиру на вторичном рынке несложно — схема в большинстве случаев стандартна.

1. Подобрать подходящий вариант. Продавать жилье могут знакомые, или вариант предложит риэлтор — все зависит от подхода покупателя и обстоятельств.
2. Проверить вариант на «чистоту», верифицировать предоставленные продавцом документы. Этот этап очень важен, так как купленный объект может быть предметом незаконченного спора. В этом случае можно потерять свои деньги вследствие признания сделки недействительной.
3. Оформление договора на продажу квартиры. При необходимости можно обратиться к нотариусу. Конечно, это повысит стоимость жилья, но еще и надежность сделки, так как оформляющий ее нотариус обязательно проверит все документы и продавца (даже на дееспособность при необходимости).
4. Оформление всех сопутствующих бумаг: расписки и акта приемки объекта.
5. Регистрация прав покупателя.

По регистрации и всему оформлению сделки расходы несет покупатель, или же стороны могут решить этот вопрос по-иному. Порядок покупки квартиры должен быть заранее продуман. Следует внимательно отнестись к составлению договора купли-продажи или ДДУ. Для этого придется подготовить определенный набор документов и проверить их на соответствие требованиям закона.

Если продавец находится в другом городе или стране: в Эстонии, США и любом другом месте, он будет действовать через представителя по доверенности. Такой вид сделок не следует проводить без участия специалиста, так как только он может предусмотреть все потенциальные риски.