Бесплатная консультация юриста: Мск +7 (499) 938-52-30, СПб +7 (812) 467-34-60

Жилищный строительный кооператив: чем он выгоднее ипотеки?

Среди разных способов приобретения жилья наиболее популярным является ипотечное кредитование, а также покупка квартиры у застройщика на первичном или у собственника на вторичном рынке. Но существует также и более старая форма получения относительно доступного жилья — жилищный кооператив (ЖК). Это организация застройщиков — физических лиц, граждан и резидентов РФ, с целью приобретения новых или уже сданных в эксплуатацию домов для последующего использования и управления. Иными словами, граждане, желающие приобрести квартиры в строящемся или уже построенном доме, могут объединиться для внесения долевого капитала, на основании которого они получают право собственности на кооперативный дом в виде паевой доли.

Особенности жилищных кооперативов

Не стоит путать принцип формирования и организации со старым способом «народного строительства» многоэтажных домов согласно планам пятилетки. Сегодня жилищный кооператив — это необязательно высотка на сотни квартир. Кооперативный дом может быть как небольшим таунхаусом на две-три квартиры, так и малоэтажным жилым зданием в соответствии с принятой и утвержденной планировкой. В то же время жилищный кооператив может состоять из сотен и даже тысяч собственников, которые объединяются с целью приобретения доступного жилья. По сравнению с ипотечным кредитованием, это более выгодная форма покупки недвижимости, т.к. она не предполагает выплаты процентов, штрафов и неустоек за досрочную отдачу кредита.


Существует два вида ЖК: жилищно-строительные (ЖСК) и жилищно накопительные кооперативы (ЖНК). Оба имеют свои преимущества и недостатки, как с точки зрения финансовых возможностей участников, так и с позиции возможных рисков, которые у этих форм ЖК отличаются. Разница также заключается во времени, в течение которого члены ЖК могут стать полноправными собственниками квартиры в доме — оно зависит от порядка выплаты паевых взносов.

Что такое жилищно-строительный кооператив?

Строительный кооператив — это потребительское объединение, созданное с целью обеспечения жильцов доступным жильем. Сам объект при такой форме собственности чаще всего разрабатывается и строится с нуля на деньги участников жилищно-строительных кооперативов. Чтобы построить кооперативный дом, участникам не требуется иметь уставной капитал, а также делать большие первоначальные взносы. Все члены ЖСК должны выплатить только паевой взнос, который включает в себя:

  • расходы на строительные материалы;
  • зарплату подрядчикам и рабочим непосредственно за строительство объекта;
  • аренду или закупку строительной техники и прочие расходы, связанные со строительством.

Форма застройки, а также количество участников жилищно-строительного кооператива определяется в индивидуальном порядке. Следовательно, можно и охарактеризовать основные преимущества, которыми обладает жилищный кооператив:

  • минимальные переплаты за жилье (по сравнению с ипотекой, при которой собственники выплачивают двойную и даже тройную стоимость квартиры);
  • отсутствие необходимости самостоятельно работать на строительном участке (хотя это не запрещено, но в большинстве случаев собственники, чтобы построить кооперативный дом, нанимают подрядчиков).


Но любой строительный кооператив как ответственное предприятие, связанное с задействованием большого капитала, имеет и риски. Самой важной задачей является разработка архитектурного, инженерного плана и поиск профессионального исполнителя. Найти грамотного застройщика, способного выполнить план в соответствии с установленной сметой, непросто.

Важно также выбрать качественные строительные материалы по приемлемой рыночной цене. Еще один риск, от которого не застрахованы строительные жилищные кооперативы — недостаток средств, если кто-либо из участников будет не в состоянии внести свою долю. Тогда остальным членам ЖСК придется распределять ее между собой, что приведет к повышению стоимости каждой кооперативной квартиры. При неблагоприятном стечении обстоятельств возможно полное банкротство ЖСК.

Особенности участия в накопительных ЖК

Накопительный кооператив во многом напоминает ипотечное кредитование, за исключением необходимости выплачивать высокие проценты банку. В отличие от жилищно строительных кооперативов, современные ЖНК позволяют приобретать недвижимость не только у застройщика, но и на вторичном рынке. Последний вариант показывает себя как более безопасный с точки зрения строительных рисков, что может значить отсутствие необходимости поддерживать баланс средств на строительные материалы или нанимать подрядчиков для выполнения работ.

Как и жилищно-строительный, накопительный кооператив создается по инициативе будущих собственников. Но ЖНК предполагает вступительный взнос, на базе которого формируется финансовый фонд для функционирования юридического лица. В среднем, размер первоначального взноса составляет 35-40% от общей паевой стоимости, а остальная сумма предоставляется членам в виде займа под 2-5% годовых.

Преимуществом жилищно накопительных кооперативов является отсутствие необходимости ожидать сдачи объекта в эксплуатацию. Участники ЖК имеют право въехать в кооперативный дом уже после выплаты 50% стоимости квартиры, а полное право собственности на объект наступает только после того, как кооперативная квартира оплачена полностью.
Накопительная система
Следовательно, по сравнению с жилищно строительным кооперативом, ЖНК сопровождается гораздо меньшим риском банкротства или срыва строительного процесса по причине неуплаты своей части одним из участников. Однако при таком раскладе члены жилищно накопительных кооперативов несут более высокие единовременные расходы: первоначальный взнос необходимо выплачивать сразу (в редких случаях в течение 1-2 лет), а обязательные платежи по остальной части стоимости квартир должны выплачиваться ежемесячно.

Почему жилищные кооперативы выгоднее ипотеки?

Но по сравнению с ипотечным кредитованием, участие в жилищно накопительных кооперативах, также как и в жилищно строительных, представляется более выгодным мероприятием по приобретению жилья. Если сравнить суммы переплат по ипотеке и ЖНК, то разница в пользу второй будет впечатляющей: как правило, собственник платит банку в 30 раз больше, чем ЖК. Иными словами, жилищно накопительный кооператив, а также жилищно строительный — это предпочтительный способ приобретения собственного жилья для тех граждан, у которых имеется собственный личный капитал.

Выбор в пользу жилищно строительных кооперативов оправдывает себя в тех случаях, когда собственники (либо один из них) сами являются застройщиком или связаны с этой сферой деятельности. В то время, как для жилищно накопительных кооперативов чаще всего предполагается покупка жилья в построенных многоквартирных домах стандартной планировки, то для ЖСК форма строительства может быть любой.

Заключение

Важным моментом, которым обладает каждая кооперативная квартира — право собственности. В зависимости от характера договора, участники жилищно строительного и накопительного ЖК имеют разные права, исходя из порядка и суммы выплаченных средств. Для обеих форм полная выплата паевого (долевого) взноса автоматически обусловливает право собственности. Но для ЖНК даже 50% выплата суммы позволит будущему собственником вселиться в квартиру, а при 100% выплате — оформить пакет документов на право собственности. Для членов жилищно-строительного кооператива возможен только один вариант — право собственности при 100% выплате стоимости квартиры в ЖСК.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: