Бесплатная консультация юриста: Мск +7 (499) 380-71-87, СПб +7 (812) 409-51-58

Текущий и капитальный ремонт многоквартирного дома: различия и порядок проведения

В ежемесячной оплате счетов за коммунальные услуги жильцы перечисляют деньги на ремонт жилого помещения — это отдельная статья расходов управляющей организации или ТСЖ. Поддерживать здание в состоянии, пригодном для эксплуатации, обязаны сотрудники УК, которая проводит текущий ремонт жилого дома. Поддержание порядка, целости, сохранности, благоустройства и надлежащей эстетики внутренних и внешних систем общедомовой собственности является прямой обязанностью управляющей компании или ТСЖ.

Определение термина «плановый ремонт»

Текущий ремонт зданий и сооружений — это четко регламентированный термин, прописанный в Жилищном Кодексе РФ. В статье 1354 он определен как перечень сезонных и иных работ, направленных на поддержание функциональности и эстетики общедомового фонда, а также устранение неполадок, затрудняющих эксплуатацию жилья. Поддержание исправности, целостности и сохранности коммунальной собственности требует регулярности, чтобы вовремя предупреждать начавшиеся деформационные процессы. Эту цель и преследует содержание и текущий ремонт.

Если ЖК РФ дает общие определения текущего ремонта, то детализированный перечень работ, которые должна выполнять управляющая компания или ТСЖ с заданной периодичностью, содержится в Постановлении Правительства No491. Владельцы квартир, особенно когда общедомовая собственность переходит на баланс ТСЖ, должны знать, что входит в текущий ремонт.

За него они платят из собственного кармана и имеют законные основания запрашивать информацию, контролировать качество проводимых работ. Жильцы вправе также устанавливать периодичность проверок и вводить дополнительные виды мероприятий по поддержанию надлежащего состояния общедомовой собственности.

Работы в рамках планового ремонта

Текущий ремонт многоквартирного дома, согласно ЖК РФ, предполагает мероприятия, связанные с поддержанием исправного состояния всех составляющих частей коммунальной собственности. Примерами таких работ служат описанные в таблице.
Таблица значений
В ходе текущего ремонта в многоквартирном доме ведутся работы и по различным устройствам и оборудованию. К ним относятся лифты, насосные станции, котельные, системы дымоудаления и пожаротушения, узлы учета энергоресурсов, системы диспетчеризации, домофоны и многое другое. Внешние прилегающие территории МКД также подлежат обслуживанию и входят в перечень объектов, подлежащих текущему ремонту общего имущества: тротуары, проезды, газоны, клумбы, деревья, кустарники, детские площадки, мусорные баки, мусоросборники и другие конструкции.

Чем плановый ремонт отличается от капремонта?

В рамках обслуживания МКД управляющей компанией важно определить, что такое текущий (плановый) и капитальный ремонт, чем отличается один вид работ от другого. Относительно каждого пункта перечня работ нужно четко обозначить — это текущий или капитальный ремонт. Такая мера позволит рационализировать расходы бюджета, который формируется из ежемесячных выплат, а также составить план текущего и капремонта. Также важно обозначить, какие виды работ компания не должна выполнять.

Понятия текущий и капитальный ремонт принадлежат к общей сфере деятельности управляющей организации или ТСЖ, но различия заключаются в масштабах, сроках и периодичности работ. Если текущий ремонт проводится в среднем раз в квартал, то капремонт делают раз в несколько лет, в зависимости от общего состояния здания, интенсивности эксплуатации и других факторов. Для проведения текущего ремонта и капитального ремонта жилого дома в законном порядке обслуживающая компания должна заключить договор с жильцами МКД.

В ходе капитального ремонта проводится полная замена составляющих частей и конструкций — электропроводки, техники, трубопроводов, оборудования, внешних покрытий и других частей, подвергшихся сильному износу. Замена окон может относиться как к капитальному, так и к текущему ремонту. Традиционно капитальный ремонт проводится раз в 15-20 лет, при условиях, что в промежутках ведется регулярное обслуживание и плановые ремонтные работы, модернизация оборудования и другие мероприятия.

Сроки выполнения текущего и капремонта

Сроки проведения текущих ремонтных работ в среднем занимают 20-30 дней, тогда как капитальный ремонт может отличаться большей продолжительностью — от 30 дней до нескольких месяцев (это одно из главных его отличий от текущего ремонта). Управляющая организация обязуется ставить жильцов в известность о начале работ по текущему ремонту и капремонту, а также сообщать ориентировочные сроки окончания.

Общее отличие планового (текущего) ремонта от капитального заключается еще и в том, что он затрагивает облик и конструкции здания в меньшей степени, устраняет лишь внешние незначительные дефекты, не требует серьезных финансовых вложений и временных затрат. Текущий ремонт здания не предполагает его выполнение с участием высококвалифицированных специалистов и подрядчиков: основной перечень работ ложится на плечи сотрудников управляющей организации.

Капитальный ремонт — это более основательный цикл мероприятий, в ходе которых ремонтируемый дом может существенно измениться внешне и внутренне. Может быть изменена схема инженерных систем и коммуникаций, установлено или демонтировано оборудование (котлы, насосы, фильтровальные станции), сантехника, электрика. Все это требует участия квалифицированных специалистов, которые имеют лицензию на проведение различного рода работ, в ходе которых есть потенциальный риск для жизни и здоровья жильцов и сохранности имущества. Эти и другие отличия между двумя видами ремонта МКД могут быть отдельно обозначены в договоре между компанией и собственниками дома.

Договор между многоквартирным домом и управляющей организацией

В договоре принимающая услуги сторона фигурирует как собирательное лицо, именуемое «Собственник», а жилой объект обслуживания номинируется как «Многоквартирный дом». Исполнитель ремонтных работ обозначается как «Управляющая компания». Договор подписывается с точным указанием адресов обеих сторон. В документе подробно излагается:
Договор по текущему ремонту

  • понятие «текущий ремонт» и его составляющие;
  • права и обязанности участников;
  • цена и порядок расчетов за оказанные услуги;
  • разделение ответственности сторон;
  • форма контроля выполнения обязательств;
  • порядок изменения и расторжения отношений;
  • срок заключения договора.

Обычно договор имеет ряд приложений, в которых фигурируют: перечень и описание имущества собственников МКД, а также адрес, кадастровый номер, год, серия и тип постройки, степень износа, количество квартир и нежилых помещений в доме, площадь занимаемого им земельного участка и другие данные, необходимые для планирования и учета ремонтных работ.

В отдельных бумагах описывается техническое состояние здания, виды работ с перечислением составных частей (кровля, фасад, фундамент и т. п.), объем и периодичность ремонта, сроки устранения аварий. Перечень собственников квартир МКД также выносится в отдельное приложение. Туда в виде списка вносятся номера квартир, ФИО владельцев, общая площадь квартир, доля каждого владельца в общей собственности, другие данные.

Договор считается действительным, когда напротив каждого пункта перечня собственников стоят их подписи, а общий документ заключен в двух экземплярах (один — для управляющей организации, другой — для собственника в собирательном лице). В большинстве договоров обязанностями по содержанию и текущему ремонту управляющей организации являются:

  • уборка территорий, прилегающих к МКД;
  • работы по освещению территорий;
  • сбор и вывоз ТБО;
  • соблюдение пожарной безопасности;
  • регулярный осмотр объекта на предмет соответствия установленным санитарно-гигиеническим и пожарным нормам;
  • подготовка к сезонной эксплуатации инженерных систем и другие мероприятия.

Обязанности УК

Управляющая компания обязуется вовремя устранять любые неисправности в состоянии общедомового имущества, будь то незначительная протечка, разбившееся окно в подъезде или серьезное повреждение кровли, труб и других составляющих. Собственник обязуется вовремя оплачивать услуги по ремонту и содержанию общедомового имущества согласно установленным тарифам, которые перечислены в отдельном приложении к договору. Соблюдение правил пожарной безопасности, а также норм эксплуатации технических помещений входит в обязанности каждого собственника многоквартирного дома.

Что не может входить в договор по плановому ремонту?

На общих основаниях в договоре прописывается перечень работ, входящих в плановый ремонт. К нему не относится работа, связанная частной собственностью жильцов. Собственники не вправе требовать от управляющей компании ремонтировать их квартиры, включая стены, перекрытия и внутренние перегородки, сантехнику, оборудование и другие объекты в жилых помещениях за счет УК или ТСЖ.

Балкон, относящийся одновременно к жилищному фонду и частной собственности, ремонтируется, исходя из разделённого права собственности. Крышу, козырек и парапет обязуется ремонтировать собственник за свой счет, тогда как несущую стену и выступающую плиту содержит управляющая компания. Аварийную плиту, на которой держится вся конструкция балкона, ремонтирует коммунальное предприятие в срочном порядке, т. к. это представляет потенциальную угрозу для иных жильцов дома.

Жильцы многоквартирного дома также не могут требовать от управляющей компании работ, не связанных с обеспечением его надлежащей эксплуатации: ухаживать за цветами на клумбах, озеленять подъезды, менять цвет краски на стенах в лестничных пролетах многоэтажки. При необходимости этот перечень работ можно прописать отдельным пунктом или приложением к договору, назначив за него плату. Все изменения в регламенте и правилах взаимодействия между собственниками и управляющей организацией должны обсуждаться на общем собрании жильцов в присутствии представителя УК.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: