Бесплатная консультация юриста: Мск +7 (499) 938-52-30, СПб +7 (812) 467-34-60

Особенности и основные отличия блокированных домов

В настоящее время жилищный фонд насчитывает десятки разновидностей объектов, предназначенных для проживания граждан на правах частной собственности и договору социального найма. Одними из таких видов построек являются дома блокированной застройки, которые еще иногда называют таунхаусами. Они представляют собой особый вид жилых зданий, имеющий принципиальное архитектурное отличие от стандартных многоквартирных домов. Основная проблема собственников блокированного дома — право на пользование общедомовым имуществом и выделение своей доли из общего имущества.

Определение блокированного дома

В нашей стране основными видами зданий, на которые распространяется право собственности граждан, являются многоквартирные дома, здания частной застройки (т.е. обособленные дома, коттеджи) и квартиры в многоэтажных домах. Таунхаус обладает признаками всех этих категорий, что создает определенные трудности в процессе реализации права владения жильцами как на собственную приватизированную недвижимость, так и на собственность общего пользования.


Неоднозначные трактовки определений «многоквартирный дом», «квартира», «объект индивидуального строительства» в законодательстве создают трудности во время постановки на учет в БТИ и других вопросов, связанных с пользованием общедомовой собственностью. В зависимости от конкретных архитектурных особенностей, этот вид недвижимости может относиться и к многоквартирным домам и к зданиям индивидуальной застройки.

Согласно Градостроительному Кодексу, блокированные дома — это вид малоэтажных зданий, боковые стены которых прилегают к другому зданию сходного типа. По сути, это блок однотипных зданий, предназначенных для проживания одной или двух семей. При этом каждое из зданий имеет изолированный вход, собственный палисадник, иногда гараж. Это является важным отличием дома блокированной застройки от стандартных малоэтажных многоквартирных зданий. Но законодательство все же относит блокированные дома к многоквартирным.

Важные особенности

Другими характерными признаками, которыми обладает жилой дом блокированной застройки, являются:

  • количество этажей для каждого отдельного блока — не более трех;
  • общее число блоков — не более десяти;
  • застройка имеет выход на площадку общедомового пользования;
  • отсутствие проемов между блоками.


Самый важный критерий определения жилого дома блокированной застройки это наличие или отсутствие общедомовой собственности как объекта права жильцов. Имеются в виду помещения общего пользования, предназначенные для эксплуатации двумя и более квартирами, — чердаков, подвальных помещений, лестничных клеток и т.п. Поскольку блоки в составе застройки, по сути, являются изолированными — не имеют общего подъезда, чердака, подвала, то общедомовой собственности как таковой у них нет. Основным объектом права является земельный участок, на котором стоит здание, а также инженерные коммуникации и приборы учета (в случае если они обслуживают сразу несколько блоков). Это создает сложности в выделении доли для каждого собственника, а также определении порядка обслуживания управляющей компанией и некоторые другие, чисто бюрократические, нестыковки и проволочки.

Многоквартирный, индивидуальный дом или квартира

Основная сложность возникает в тех случаях, когда блокированный дом предназначен и эксплуатируется одним собственником — семьей или компанией. В этом случае, согласно Градостроительному кодексу, собственник имеет право поставить блокированный жилой дом на учет в БТИ именно с таким определением. Формулировка «квартира», в которой проживают собственники, оправдывает себя лишь в тех случаях, если в блоке есть более чем два помещения, в которых проживают разные собственники. Если это одноэтажный блок, в котором живет только одна семья, то при постановке на учет в БТИ строение должно называться «блокированный жилой дом».
Блокированный жилой дом
Главная проблема, которую имеют блокированные жилые дома с юридической точки зрения — неоднозначные определения на законодательном уровне. Так, по мнению Минэкономразвития РФ, такие постройки, даже если не имеют в распоряжении владельцев помещений общего пользования, все же являются многоквартирными. Однако в судебной практике в ряде случаев может наблюдаться несоответствие и этому определению. Так, суд может рассматривать блок в составе тунхауса, который одновременно не относится к категории индивидуальной застройки, но в то же время не считается и квартирой в многоквартирном доме. Поскольку квартира — это помещение, предназначенное для проживания людей и имеющее выход на территорию общего назначения, то в ряде случаев принадлежность помещений в таунхаусах к категории квартир не признается.

Несмотря на то, что дома блокированной застройки относятся к многоквартирным, фактически собственники жилых помещений, расположенных там, сталкиваются с ограничениями, касающимися выдела своей доли в составе общедомовой собственности. Основным источником информации считается Жилищный кодекс (ст. 36), Градостроительный кодекс (ст. 289) и случаи из судебной практики. Объектом права собственников, проживающих на территории общей застройки, является отдельное жилое помещение — квартира, тогда как общедомовое имущество является неделимым и не считается объектом права.

При возникновении сложностей в определении категории здания, когда необходимо произвести выделение доли в общедомовой собственности или другие манипуляции с жильем, желательно обращаться в суд, который определит категорию недвижимости, исходя из его индивидуальных особенностей.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: