Бесплатная консультация юриста: Мск +7 (499) 938-52-30, СПб +7 (812) 467-34-60

Как и какими методами определяется стоимость земельного участка и производится его оценка

Оценка земельного участка может быть необходима в разных случаях. Если владелец недвижимости собирается сдавать её в аренду или продавать, ему требуется установить цену на землю, для чего и необходимо определение рыночной стоимости земельного участка. А вот стоимость наделов по кадастру необходима госорганам, чтобы высчитывать размер налогов. Как происходит процедура оценки участка земли и какими способами ее можно осуществить?

Что нужно для рыночной оценки

Первым делом стоит ознакомиться со случаями, в которых требуется оценка стоимости земельного участка (причем именно рыночная):

  • когда физическое лицо планирует использовать земельный надел в качестве залога;
  • если гражданин кредитуется посредством ипотеки;
  • если недвижимость изымается у владельца;
  • собственник хочет продать принадлежащие ему площади;
  • когда владелец земли хочет приватизировать её, сдать в аренду или доверить пользование участком кому-то другому;
  • если участвующие в сделке стороны не могут прийти к соглашению по поводу цены земли;
  • если проверяется верность размера установленного для участка налога.

Оценка земли может проводиться и в других случаях, но обязательными законодательство признает только вышеуказанные. Оценка земель по рыночной стоимости призвана на основании изучения конкурентов определить цену надела, за которую его следует выставлять на продажу. Чтобы, с одной стороны, не прогадать и не продать участок слишком дешево, а с другой — не назначить чересчур высокую цену, за которую никто его не купит.

Кадастровая цена обычно близка к рыночной. Но вторая всё-таки в большинстве случаев значительно ниже, что дает основания оспаривать стоимость по кадастру. Ведь она определяется подсчетом нескольких факторов, иногда не учитывающих особенности участка. И именно от стоимости по кадастру зависит выплачиваемый собственниками налог.

Существует понятие нормативной цены надела. Этот фактор учитывается, если отсутствует стоимость по кадастру. В большинстве случаев нормативная цена на четверть меньше, чем рыночная, а иногда может быть ниже кадастровой практически в два раза.

Может сложиться ситуация, когда рыночная стоимость земельного участка устанавливается в гораздо большем размере, чем кадастровая. Так происходит, если земля использовалась под строительство жилого дома или другой недвижимости, и возведенные постройки еще не были учтены специалистами по кадастру. Действует государственная база данных, где фиксируется стоимость, а ее пересчет производится раз в пятилетие.

Как узнать рыночную стоимость земельного участка


Лица, осуществляющие определение цены наделов, должны оценивать их, учитывая большое количество разнообразных факторов. Среди них:

  • уровень развития экономики в конкретном регионе, где производится землеустроительная экспертиза и находится участок;
  • основные параметры земли, как то ее размер, уровень застройки и качество самой почвы;
  • сведения о взаимных связях с другими территориями;
  • сведения о регистрации земли;
  • удалённость участка от городов, деревень и поселков;
  • возможность подключения к коммуникационным системам или её наличие.

Оценка земли проводится специализированными организациями, которые предоставляют эту услугу. После обращения заказчика специалист компании прибывает на местность и проводит необходимые работы. Оценка участка будет завершена, когда все факторы будут учтены и сопоставлены друг с другом.

Если гражданин воспользовался ипотекой, то компанию, специализация которой — оценка рыночной стоимости земельного участка, наймет за свой счет банковская организация. Однако стоит помнить, что если выплатить кредит гражданин не сможет, то заложенное имущество перейдет в собственность банка.

Какими способами можно узнать стоимость земельного участка

Существуют различные методы оценки земельных участков.
Оценка земельных участков
Чтобы оценка стоимости земли оказалось максимально адекватной и правильной, для её выведения лучше приглашать опытного специалиста из компании, имеющей хорошую репутацию.

Алгоритм оценивания

Как определить стоимость земельного участка под строительство, или предназначенного для других целей? Всего выделяют 5 этапов этой работы.

  1. Составление плана действий. Формируется список вопросов, на которые предстоит ответить оценщику.
  2. Изучение сведений, которые могут повлиять на оценочный процесс.
  3. Подбор самого подходящего в конкретном случае метода использования земельного участка.
  4. Оценка земель по разным показателям.
  5. Вывод итоговой стоимости и документирование результатов работы.

Первый этап призван определить цель оценивания и подходящие методы для этого. Сюда же можно отнести сбор информации о том, есть ли на участке постройки (учитывается все — будь то сарай или даже многоквартирный дом). На втором этапе специалист должен использовать информацию о разнообразных параметрах участка. При этом учитывается вся имеющаяся на землю документация, а также сведения о границах участка.

При переходе к третьему и четвертому этапам специалист должен учесть типы разрешенного использования земельного надела и то, какую выгоду от него может получить потенциальный покупатель. При помощи комбинации выбранных методов выводится цена, с которой участок и выйдет на свободный рынок. Учесть следует не только нынешнюю прибыль с недвижимых объектов, но и расходы на ее содержание.

Оценка земель на последнем этапе документируется. В соответствии с установленными законодательно образцами специалист должен составить письменный отчет и отдать его владельцу. При этом бумага должна содержать не только выведенную цену собственности, но и аргументированные доводы, на основе которых та была сформирована. Стоит отметить, что это лишь пример процесса оценивания, который может соблюдаться или не соблюдаться оценщиком.
Оценка земельного участка
У разных организаций стоимость услуг может существенно отличаться. Оценку недвижимости оплачивает сам заказчик. Выдвинутая компанией-исполнителем сумма зависит от ее расходов на:

  • изучение земельного надела и находящихся на нем объектов;
  • оплату труда специалистов компании;
  • передвижение до изучаемой территории;
  • другие операции, которые понадобились при оценивании.

На основе указанных факторов выводится итоговая цена услуг организации.

Почему стоимость участков отличается

Кадастровая, рыночная и нормативная стоимости земельного участка различаются из-за того, что при оценивании учитываются различные факторы. Когда государственные работники выводят кадастровую цену, не учитываются особенности состояния недвижимых объектов. Например, в местности, где располагается земля, может ухудшиться экологическая обстановка или же почва в результате активного использования имеет свойство истощаться.

Также на территории может стоять полуразрушенный и ни на что не пригодный дом. Работники кадастровой палаты формируют цену, учитывая площадь земельного надела и виды деятельности, которые законодательно разрешается вести на нем.

Рыночная же стоимость учитывает абсолютно все факторы, которые каким-либо образом могут влиять на ценность надела. Если недвижимость портится, то и ее цена должна снижаться. Это адекватный подход, использующийся для всего имущества на рынках разного рода. В итоге часто складывается ситуация, при которой кадастровая стоимость слишком завышена, и людям приходится либо мириться с высоким налогом, либо пытаться разрешить ситуацию в судебном порядке.

Таким образом, именно оценка по рыночной стоимости отражает настоящее положение дел. Нормативная же используется редко, и рассматривать ее подробнее без острой необходимости смысла нет. Если какая-либо информация кажется непонятной или вам требуется юридическая консультация по любому вопросу (в т.ч. и как проводится нормативная оценка, как оформляется справка о балансовой стоимости земель), то прямо на этой странице вы можете ввести свой вопрос в специальную форму, и уже через считанные минуты юрист ответит вам. Консультация бесплатна.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: