Бесплатная консультация юриста: Мск +7 (499) 938-52-30, СПб +7 (812) 467-34-60

Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации предполагает судебную процедуру, направленную на возврат жилого помещения прежнему владельцу с компенсацией расходов покупателю. Сделка, объектом которой является любое жилье, предполагает полную передачу всех прав на указанное в договоре имущество и получение оговоренной суммы. Можно ли его расторгнуть? Аннулировать законность документа и завершить все правовые взаимоотношения участников сделки непросто, но в отдельных ситуациях судебные органы допускают проведение такой процедуры.

Прекращение обязательств в одностороннем и двустороннем порядке

Процедура осложнена тем, что по закону покупатель становится владельцем имущества. Единоличного решения заинтересованной стороны мало, в суде потребуется представить серьезные основания для совершения обратной сделки. Основания для расторжения обязательств могут быть следующие:

  • невыполнение важных пунктов: несвоевременная выплата оговоренной суммы или полный отказ от перевода денежных средств;
  • отказ бывшего владельца покидать проданную жилплощадь;
  • отказ от «выписки» (так говорят в народе, а фактически заменена регистрацией еще в 1993 году) из квартиры людей, которые имеют право на проживание в ней;
  • соглашение участников об аннулировании сделки.

Эти случаи предполагают отказ от произведенной процедуры в письменной форме, на основании решения судебного органа. С соглашением сторон о расторжении договора купли-продажи квартиры можно встретиться редко, чаще соответствующие решения принимаются на стадии оформления. Самый подходящий вариант в такой ситуации — совершить обратную сделку, при которой стороны просто меняются местами.

Законодательством такая процедура не запрещена, этот способ не требует судебных вмешательств. Новый владелец квартиры выступает в обратной сделке продавцом, получает свои деньги и передает право на имущество. Ситуация с обратной сделкой не принесет финансовых затрат, за исключением оплаты госпошлин за повторную регистрацию права собственности. В конфликтной ситуации между субъектами сделки желательно достигнуть компромисса, если это возможно, чтобы сократить период разрешения проблемы.

При невозможности прийти к соглашению для расторжения договора купли-продажи придется обратиться в суд. Иск будет рассмотрен, если предоставлены необходимые документы, список которых зависит от того, какая из сторон требует расторжения. Продавец обязан представить следующие документы:

  • оригинал документа, подтверждающий переданное жилье;
  • копию претензий, направленных покупателю;
  • заявление с указанием своих требований, включающих возмещение всех видов причиненного ущерба.

Важно! При подаче иска обязательно указать о необходимости возврата права собственности на жилое помещение. В противном случае, после аннулирования сделки все права на недвижимость останутся у покупателя.


Покупатель, желающий расторгнуть договор, предоставляет в суд такие же документы, как и продавец. После вынесения решения по иску стороны обязаны в установленный законом срок выполнить свои обязательства. В противном случае, истец может потребовать выплату процентов за неисполнение требования суда. Основания для расторжения обязательств были рассмотрены выше.

Правомерность расторжения договора купли-продажи

Проще всего осуществляется расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости, когда права на жилье еще не оформлены в Росреестре, и продавец является законным владельцем. В этом случае достаточно подписать соглашение о прекращении обязательств. Перед тем как расторгнуть предварительный договор купли-продажи, необходимо договориться о возврате внесенного аванса. Нередко он остается у продавца, особенно если инициатором сделки выступает покупатель.

В случае принятия сторонами совместного решения о прекращении правовых отношений в процессе регистрации, в Росреестр подается заявление о прекращении процедуры. Федеральный закон № 122 регламентирует все процедуры с недвижимостью, он предполагает обязательную регистрацию не только покупки жилья, но и проведения обратной сделки. Чтобы понять, как законно расторгнуть договор купли-продажи квартиры, необходимо обратить внимание на главу 29 ГК РФ. В ней указаны все основные моменты этой процедуры:

  • в ст. 450 — причины, которые считаются весомыми для аннулирования сделки;
  • ст. 451 поможет в случае изменения обстоятельств, вынуждающих расторгнуть договор;
  • ст. 452 регламентирует порядок проведения процедуры;
  • ст. 453 включает последствия, предусмотренные после аннулирования.

По закону, правомерность любых манипуляций с недвижимостью каждый участник может оспорить в течение 3 лет, после чего истекает срок исковой давности.

Расторжение договора при обременении недвижимости

Неприятным сюрпризом, заставляющим расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, часто становится обременение в виде «пописанного» на этой жилплощади человека. После оформления всех документов покупатель иногда вынужден делить жилое помещение с неожиданно появившимся гражданином, который предъявил свои права на квадратные метры. Допустимо ли расторгнуть договор купли-продажи, зависит от периода, который прошел с момента оформления сделки.
Расторжение договора купли продажи
Продавец обязуется вернуть в полном объеме всю сумму, если с момента продажи прошло менее 3 лет. Столкнуться с такой проблемой может каждый, даже если на момент подписания документов в квартире никто не «прописан» — восстановить человека в правах на жилье может суд. Нередко такое случается, если обладатель законного права на недвижимость долго отсутствовал, отбывал наказание в места лишения свободы или находился на лечении.

Для возврата права на владение имуществом недобросовестному продавцу придется обращаться в суд с отдельным иском. До вступления в силу соответствующего постановления покупатель имеет право продолжать проживать в спорном объекте недвижимости. Аннулирование сделки купли-продажи не предполагает автоматической передачи прав собственности обратно продавцу.

Признание сделки недействительной и непредвиденные обстоятельства

Одна из самых распространенных причин прекращения правовых отношений в процессе продажи имущества — непредвиденные обстоятельства, не позволяющие заключить договор. Для расторжения договора купли-продажи недвижимости после произведенной регистрации необходимо предъявить суду весомые причины для инициации процесса.

Признание незаконности сделки — особенная процедура, которая предполагает не только аннулирование всех обязательств, но и полную компенсацию продавцом всех затрат покупателю. Часто недобросовестная сторона выплачивает моральный ущерб и прочие затраты, возникшие по причине совершения недействительной сделки. Покупка недвижимости может быть признана незаконной в отдельных ситуациях.

  1. Одна из сторон лишена дееспособности и не может отвечать за свои действия.
  2. Сделка с участием несовершеннолетнего. В этом случае недействительной она признается только тогда, если права ребенка при этом нарушены.
  3. Одна из сторон не контролировала свои действия в силу обстоятельств. К этому пункту можно отнести пожилой возраст, прием алкоголя или наркотических препаратов, травму, не позволяющую адекватно оценивать происходящее.
  4. Мошенничество и совершение сделки под угрозой. Доказать в суде незаконность такого договора непросто, потребуются веские подтверждения и справка из правоохранительных органов о возбуждение уголовного дела.
  5. Мнимое заключение договора, не предполагающее юридических последствий для сторон.

Необходимые документы

Расторжение договоров по причине непредвиденных обстоятельств или признание сделок недействительными производится в особом порядке. Потребуется предоставление имеющейся документации, свидетельских показаний и выписок из истории болезни, чтобы вернуть свои деньги или недвижимость, потерянную обманным путем.

Заключение договора без последующих рисков

Обезопасить себя от всевозможных рисков при расторжении договора купли-продажи недвижимости реально, необходимо грамотно составлять документацию. Нелишним будет проконсультироваться с юристами по возникающим недопониманиям (у нас на сайте это можно сделать бесплатно). Продавать непросто, процедура имеет много особенностей и при халатном отношении может обернуться дополнительными тратами и судебными разбирательствами. Указать все свои требования следует на той стадии, когда составляется предварительный договор купли-продажи квартиры. Продавец избежит негативных последствий, указав в соглашении следующее.

  1. При невыполнении отдельных пунктов одной из сторон в любой момент обязательства могут быть прекращены. Это позволит избежать неприятных ситуаций и снижает риск недобросовестного отношения покупателя.
  2. Вопрос о сроках передачи денежных средств. Чаще всего практикуется внесение предоплаты, а оставшуюся часть продавец получает после регистрации права собственности в Росреестре. Это связано с существенными рисками для продающей стороны.

Покупатель для уверенности в совершенной сделке должен настоять на указании в договоре пункта, связанного со сроками подписания передаточного акта. Он является обязательным дополнением к договору купли-продажи и подтверждает право покупателя на полноправное владение недвижимостью. Законодательство не регламентирует этот вопрос, предполагается передача объекта покупателю «в разумный срок», что весьма условно и не может гарантировать выполнение обязательств продавцом.

Расторжение договора о покупке недвижимости — серьезная процедура, которая сопровождается множеством нюансов. Ответственное отношение в сделке и тщательное изучение документации позволят избежать неприятных ситуаций, получив полное выполнение обязательств от второй стороны правовых отношений.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: