Бесплатная консультация юриста: Мск +7 (499) 380-71-87, СПб +7 (812) 409-51-58

Согласование перепланировки квартиры в России

Перепланировка квартиры — это возможность сделать свое жилье максимально комфортным и удобным, с учетом собственных требований и пожеланий. Это связано с тем, что не каждый человек доволен, как спланировано его жилье, особенно в случаях, когда возраст дома свыше 50 лет. Чтобы произвести такой ремонт, необходимо считаться с существующими требованиями со стороны законодательства, обязательными для выполнения.

О перепланировке с точки зрения закона

Что же является перепланировкой в квартире? Следует обратиться к Жилищному кодексу, ст. 25 которого прямо указывает, что комплекс мероприятий, разного рода работ, нацеленных на изменение/улучшение ее конфигурации — это и есть перепланировка квартиры. Различают такие понятия, как «переустройство» и «перепланировка» жилого помещения. Во втором случае обязательным требованием является узаконивание — согласование с различными государственными инстанциями.

Переустройство и перепланировка жилого помещения различаются не только в наличии требования согласования, но и по типу проводимых работ. Поэтому однозначно сложно сказать, сколько стоит перепланировка квартиры, так как в каждом случае объем работ будет разным. Так, к категории «переустройство» относится возведение или снос перегородок, изготовленных из легких строительных материалов.

Процесс зашивания лоджии или балкона панельным материалом и перенос перегородок, установленных между комнатами, что является перепланировкой в квартире, не требует специализированного разрешения. К строительным и ремонтным работам из этой категории можно отнести следующие:

  • увеличение площади (жилой), когда для этого используется часть лестничного пролета;
  • проведение работ по удалению несущих конструкций;
  • перемещение в новое место инженерных коммуникаций, установленных ранее;
  • создание одного помещения из 2-х (например, объединение кухни и комнаты) и т. п.

При этом обязательным этапом которой является согласование перепланировки квартиры. Чтобы не задаваться вопросом, как сделать перепланировку в квартире по закону, достаточно следовать определенной схеме, первым этапом которой является сбор требуемого пакета документов, в него в обязательном порядке включается проект перепланировки квартиры.

Проектировщики любого архитектурно-проектного бюро могут составить проект перепланировки квартиры, образец можно также запросить у них, чтобы знать, чему должен соответствовать документ. Они могут предложить как уже готовые варианты перепланировки однокомнатной квартиры или жилья, в котором больше комнат, так и выполнить всё по индивидуальному заказу.

Обращение к специалистам — необязательное требование, проект может быть выполнен в виде эскиза, составленного собственноручно. Но такой набросок не всегда проходит одобрение работниками жилищной инспекции, поэтому проектирование условно обязательно. Эскиз может быть использован в случае незначительных вмешательств, когда нет необходимости проводить специализированные расчеты. Есть исключение, когда не требуется проект. Это закладка уже существующего проема в несущей стене здания.

Чтобы не возникал вопрос о том, как оформить перепланировку в квартире, нужно получить согласие всех ее владельцев (по договору купли-продажи или приватизации) на проведение таких работ. На следующем этапе важно провести ее согласование. Затем — получить разрешение на перепланировку квартиры и на проведение строительных работ. Оформление перепланировки квартиры завершается внесением изменений в документы на жилье (технический паспорт).

Как происходит согласование

Порядок согласования перепланировки квартиры включает в себя два важных и несколько дополнительных этапов, в зависимости от того, насколько сложные работы будут проведены. Можно ли всё сделать без привлечения третьих лиц? Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно? Во-первых, предстоит обращение в жилинспекцию с проектной документацией, количество бумаг определяется уровнем сложности планируемых работ. В случае уведомительного порядка согласования, предоставление таких материалов не потребуется. Во-вторых, нужно собрать приличное количество документов.

Когда требуется прохождение многих инстанций, чтобы не являться в каждую по отдельности, теряя время, и не стоять в очередях, можно сдавать по одному экземпляру документов параллельно сразу в несколько организаций. Согласование перепланировки квартиры самостоятельно или же при использовании услуг агентства включает сбор документации.

  1. Понадобится технический паспорт на квартиру. При его отсутствии производится заказ паспорта квартиры в БТИ, расположенном по месту регистрации жилой площади. БТИ — организация, под контролем которой проходят технический учет и инвентаризация недвижимого имущества в Российской Федерации. Средний срок изготовления документа составляет 3 месяца, а сумма оплаты устанавливается местными региональными властями. При доплате за срочность происходит ускорение процесса. В некоторых случаях предоставление такого паспорта не является обязательным условием.
  2. В этой же организации получают и техническое заключение, в котором указывается на возможность проведения ремонтных работ (по предоставленному проекту или эскизу). Это формальный шаг, когда документация подготовлена проектировщиками с допуском к СРО. В таком случае соблюдаются все установленные нормы.
  3. Документ, удостоверяющий право владения на квартиру. Когда изменение конструкции инициировано нанимателем, то прикладывается договор соцнайма (оригинал). Когда право владения прошло регистрацию в ЕГРН, то отпадает необходимость подачи правоустанавливающей документации, все данные будут взяты из единой электронной базы.
  4. Заявление, заполненное по предоставленному образцу.
  5. С 2018 года из пакета документов исключено заключение уполномоченного органа по обеспечению охраны памятников культуры, истории и архитектуры.

Перепланировка квартиры

В течение 30 календарных дней с того момента как произведена сдача пакета документов, принимается решение. Его действие распространяется на 1 год. Ответ на вопрос, сколько стоит узаконить перепланировку в квартире, зависит от количества инстанций, перечисленных выше, сложности проектных работ и региона страны.

Особенности составления проектной документации

Если перепланировка двухкомнатной квартиры или перепланировка однокомнатной квартиры в двухкомнатную, а также другие виды таких работ требуют серьезного вмешательства в структуру помещения, обязательным условием является составление проектных документов. Чтобы понять, когда нужны подобные бумаги, надо ответить на вопрос, что считается перепланировкой с серьезным вмешательством. К числу значительных изменений, вносимых в первоначальную конструкцию жилья в многоквартирном доме, входят:

  • создание проема в стене, являющейся несущей, или даже в междуэтажном перекрытии;
  • конструктивное изменение пола, которое ведет к повышению нагрузки на него;
  • постройка новых перегородок с использование кирпича и подобных материалов;
  • перенос кухни в жилую комнату;
  • перепланировка санузла и т. п.

Перепланировка в панельном доме проблематичнее. Сложность заключаются в том, что в таких домах внутренние стены практически все относятся к категории несущих. За счет такой конструкции, при составлении проектной документации возникает необходимость получения технического заключения. Это же оказывает влияние на стоимость перепланировки квартиры в сторону увеличения (требуется больший пакет документов).

Аналогичная ситуация складывается тогда, когда планируется объединение ванны с санузлом с расширением общей площади 2-х помещений. При таком варианте работ возникает необходимость в прокладке дополнительного гидроизоляционного напольного покрытия, что ведет к изменению конструкции пола.

Чтобы перенести кухню в другое помещение, в проектной документации должны быть соблюдены требования пожарной безопасности. Ведь кухонный «блок» в квартире — место повышенной опасности возникновения пожара. Для сравнения: перепланировка 2-х комнатной «хрущевки» проходит гораздо проще в силу того, что более 50% внутренних перегородок выполнены из так называемой «дранки», и не относятся к категории несущих стен.

Какие существуют запреты при проведении внутренних работ

Как узаконить перепланировку квартиры

Еще один вопрос, который может волновать тех, кто планирует перепланировку квартиры: что можно, а что нельзя. Ответ должен знать каждый. В законодательстве запрещены реконструкционные работы, которые могут привести к следующим последствиям:

  • ухудшение (в любой степени) условий эксплуатации не только собственного жилья, но и всего дома;
  • изменение «полезности» помещения — в результате работ оно перестает быть пригодным для проживания;
  • снижение уровня прочности конструкций, результатом которого может стать обрушение;
  • уменьшение количества и качества общедомовой вентиляции;
  • изменение внешнего вида здания;
  • ограничение доступа (или полное препятствование) к коммуникационным сетям другим владельцам квартир в доме;

Так перепланировка 2-комнатной квартиры либо любой другой в панельном доме не может быть произведена с целью создания новых проемов и ниш в стеновых панелях, а также запрещена прокладка штроб в швах и т. п. Но есть работы, не запрещенные, не требующие проектной документации и согласования:

  • перемена места установки отопительных приборов;
  • проведение косметического ремонта с заменой отделки;
  • перемещение газовой или электрической плиты в рамках помещения кухни;
  • замена дверей и окон и т. д.

Ничто не может гарантировать одобрения проекта со стороны жилинспекции. Если получен отказ, то остается 2 варианта развития событий.

  1. Заново собрать пакет документов с учетом замечаний, описанных в комментариях к отказу (как обоснование).
  2. Подавать в суд, если есть уверенность в необоснованном отказе или он был произведен более одного раза, после учета и исправления всех сделанных ранее замечаний.

Самой распространенной формулировкой отказа является несоответствие планируемых работ установленным в законодательстве нормам. В некоторых случаях для решения проблемы разумно обратиться напрямую к руководителю жилинспекции и доказать неправомерность принятого решения в мирном порядке. Идти на такой шаг можно только при наличии веских аргументов в защиту своей позиции.

Процедура узаконивания постфактум

Процедура узаконивания

При уверенности, что перепланировка небольшая, или в случае, когда жилье уже было куплено с ней, но документов нет, можно придать законную силу уже проведенной перепланировке квартиры. Тогда следует быть готовым к тому, что могут возникнуть определенные трудности и незапланированные материальные затраты. Когда работы были выполнены без специальных разрешений (при условии необходимости их получения), получить законное разрешение и соответственно этому внести правки в техническую документацию, можно только через суд. Первоначальным этапом до подачи искового заявление является проведение экспертизы проведенных работ.

Истцом в таком деле выступает собственник или наниматель по договору соцнайма, ответчик — жилинспекция. Когда решение суда не в пользу истца, к нему применяются нормы КоАП РФ, поскольку самовольное изменение конструкции жилья в многоквартирном доме относится к категории административных правонарушений.

Суд может вынести решение о необходимости реституции, т. е. приведения жилья в первоначальное состояние согласно плана застройки. Если у ответчика нет средств на реституцию, то помещение выставляется на публичные торги. Для нанимателя отрицательное решение по делу грозит выдворением из дома и расторжением договора найма. Приведением в порядок уже занимается непосредственный владелец. Истец обязан разослать копию иска всем заинтересованным лицам. Приложить:

  • технический паспорт (копия);
  • проект перепланировки квартиры;
  • заключения из надзорных и проверяющих органов (копии);
  • платежный документ об уплате госпошлины;
  • справку о количестве прописанных граждан с их данными.

А в случае ипотеки — еще и разрешение из банка. Потребуется и акт выполненных работ, если были использованы услуги специализированных компаний по ремонту помещения и т. п.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: