Бесплатная консультация юриста: Мск +7 (499) 938-52-30, СПб +7 (812) 467-34-60

Особенности инвестиционного договора на строительство объекта недвижимости в России

Сегодня строительная деятельность тесно связана с таким термином, как инвестиционный договор: строительство объекта недвижимости редко обходится без вовлечения дополнительных денежных средств. Востребованность этого документа сложно переоценить.

Вместе с тем даже опытные юристы, не говоря уже об обычных гражданах, не всегда уверенно могут установить, к какому типу гражданско-правовых договоров стоит отнести инвестиционный контракт. Отсюда возникают сложности при определении закона, которым следует руководствоваться в случае возникновения спора.

Понятие инвестиционного договора


Инвестиция — денежный вклад, целью которого является извлечение прибыли либо других положительных результатов. Сегодня крайне популярны капиталовложения в строительство с намерением дальнейшего приобретения имущества. Говоря простыми словами, граждане либо юридические лица вкладывают свои накопления в объект недвижимости, которого на сегодняшний день фактически не существует. И только после завершения постройки имущество переходит во владение инвестора. Популярность строящегося жилья вызвана тем, что стоимость такого объекта значительно ниже цены на готовое помещение.

Инвестиционный договор на строительство объекта недвижимости, заключаемый участниками соглашения, — форма гражданско-правового договора, который носит смешанный характер. Это значит, что правоотношения по документу могут быть урегулированы различными нормативными актами в зависимости от сути бумаги.

Пример: инвестирование гражданином накоплений в приобретение жилья. В случае покупки квартиры инвестиционный договор будет регулироваться согласно нормам Закона «О долевом строительстве» № 214-ФЗ. Если же предметом инвестиционного соглашения является строительство каркасного дома для личного пользования, договор попадает под действие Закона «Об инвестиционной деятельности» № 39-ФЗ. Реализацию требований инвестиционного контракта разделяют на 3 этапа.

  1. Подготовительный.
  2. Строительный.
  3. Эксплуатационный.

Первый этап включает в себя предварительное планирование задач, выполняемых в рамках соглашения; разработку проекта; расчет экономической составляющей замысла; получение разрешения на строительство и прочее. Второй — заключается в поиске инвестиций для финансирования проекта, подбор различных подрядных организаций, а также непосредственно в сооружении недвижимости с последующим оформлением ее во владение покупателя. Третий этап характеризуется производством работ, оставшихся после окончания строительства: внутренняя отделка здание, устройство коммуникаций, устранение выявленных недочетов.

Участники инвестиционного договора


Субъектами инвестиционного договора считают:

  • инвестора;
  • заказчика;
  • подрядчика.

Инвесторами разрешается быть и физическим лицам, и организациям. Их роль заключается в спонсировании проекта с целью получения выгоды. После окончания постройки к инвестору переходит право собственности на недвижимость. Заказчик часто является застройщиком и управляет непосредственно процессом строительства. Отвечает за все финансовые операции, связанные с осуществлением проекта, готовит техническую документацию и проводит инженерные изыскания.

Подрядчик — лицо, привлекаемое заказчиком для выполнения работ в рамках инвестиционного договора. Для этого стороны заключают соответствующее соглашение, например, договор подряда на строительство индивидуального жилого дома. Подрядчик в свою очередь может привлекать фирмы для выполнения части работ. В этом случае заключается договор генерального подряда. Однако ответственность перед заказчиком за качество исполненных работ несет генеральный подрядчик.

Пункт 6 статьи 4 Закона «Об инвестиционной деятельности» разрешает субъектам договора соединять в себе сразу несколько ролей, если это не запрещено текстом инвестиционного договора. Так, инвестор может быть и заказчиком, и застройщиком в одном лице.

Образцом инвестиционного договора может служить контракт на постройку дома из бруса (представлен на нашем сайте). Инвестором является частное лицо, финансирующее строительство недвижимости для индивидуального проживания со своей семьей. Подписав бланк соглашения, инвестор разрешает заказчику действовать в его интересах, далее дом будет строиться под руководством застройщика. Заказчик же имеет право по своему усмотрению заключить договор подряда на строительство дома с выбранной им фирмой. По завершении строительства стороны совместно проведут осмотр постройки, и при отсутствии каких-либо недостатков недвижимость перейдет во владение инвестора.

Последствия неисполнения инвестиционного договора

Договор на строительство
Споры по инвестиционным договорам строительства объекта недвижимости — нередкое явление в российской судебной практике. Еще совсем недавно конфликты сторон соглашения представляли серьезную проблему для судов. Из-за смешанного характера договора нельзя однозначно отнести его под нормы того или иного правового акта. При этом вопреки ст. 219 ГК РФ, судьи наделяли приоритетным правом собственности на объект недвижимости инвесторов. Тогда как в соответствии ГК РФ, это право возникает лишь после регистрации ввода в эксплуатацию объекта и получения официального свидетельства.

Конец всем разночтениям положило Постановление № 54, выпущенное Пленумом Высшего Арбитражного суда 11.07.2011 г. Документ четко определил инвестиционный контракт как договор купли-продажи строящейся недвижимости. Такой договор может быть двух типов.

  1. Строительного подряда
  2. Простого товарищества

Условия, которыми необходимо руководствоваться при определении характера соглашения четко зафиксированы в Постановлении. Изучению подлежат:

  • способ слияния инвестиций. Договор строительного подряда предусматривает, что одна сторона вносит инвестиции, например, предоставляет земельный участок, а вторая — осуществляет строительство. В случае же простого товарищества оба участника вносят свой вклад в общее дело.
  • появление права собственности на недвижимость. Строительный подряд характеризуется тем, что владельцем объекта считается лицо, предоставившее земельный участок после регистрации права собственности в государственном реестре. Договор товарищества предусматривает, что право собственности на строящийся дом закрепляется за владельцем земельного участка в момент госрегистрации.
  • выделение недвижимости участникам инвестиционного договора. Договор товарищества отличается тем, что после регистрации права у всех участников возникает общая долевая собственность, в то время как договор подряда на строительство объекта выделяет заказчику часть помещений в качестве оплаты за работу.

Возникновению права собственности уделено особое значение в Постановлении ВАС. Суд четко обозначил, что такое право возникает только после регистрации его в государственном реестре. Более того, прерогатива при этом принадлежит заказчику, который в свою очередь, в исполнение условий инвестиционного договора передает объект инвестору.

Право собственности

Таким образом, несмотря на то, что инвестор финансирует проект постройки недвижимости, он не имеет на него первичных прав. Передача объекта происходит в два этапа: после окончания строительства заказчик осуществляет регистрацию права в государственном реестре и только после этого передает помещение покупателю.

Как защитить свои интересы

Появление Постановления Пленума высшего суда лишило инвесторов возможности подачи в суд исков о признании их прав на объект строительства. Сегодня покупатель недвижимости может требовать лишь принудить заказчика передать ему помещение в соответствии с условиями инвестиционного договора. В зависимости от текущей ситуации в тексте иска могут быть использованы различные нормы законодательства.

  1. Статья 398 Гражданского кодекса применяется в случае, если строительство завершено и право собственности зарегистрировано заказчиком в государственном реестре. Инвестору требуется подать иск о принуждении продавца передать покупателю недвижимое имущество.
  2. Статья 551 ГК РФ применяется, если заказчик отказывается провести перевод права собственности на инвестора. Суд в таком случае имеет основания вынести решение о принудительном переходе права к покупателю.
  3. Статьи 487 и 15 ГК РФ используется в судебной практике, когда строительство фактически не завершено или дом — предмет инвестиционного договора — отсутствует у продавца, например, продан кому-то еще. Инвестор имеет право требовать пени и возврата уплаченных им средств.

Появление Постановления № 54 вынуждает инвесторов внимательнее подходить к заключению инвестиционного контракта, поскольку результативность защиты интересов продавца сегодня несколько снижена.

Правильное оформление инвестиционного договора

Подписывая договор на строительство дома, необходимо провести проверку всей имеющийся документации, малейшие подозрения и недомолвки должны насторожить покупателя. Особое внимание рекомендуется уделить следующим фактам.

  1. Документы, согласно которым заказчик владеет землей. Это может быть договор аренды либо свидетельство о государственной регистрации собственности. Нелишним будет проанализировать Кадастровый паспорт, его выдает Росреестр. Внимательно изучите договор аренды. Во-первых, он не может заканчиваться раньше заявленной даты сдачи работы. Во-вторых, арендная плата должна вноситься своевременно и в полном объеме. В противном случае арендодатель может расторгнуть соглашение, и тогда и инвесторы, и застройщик потеряют возможность оформить право собственности на объект, так как он будет считаться самовольной постройкой.
  2. Документация на строительство. У заказчика должно иметься разрешение на строительство объекта недвижимости, а также все согласования с органами местного самоуправления.
  3. Деловая репутация застройщика. Это сведения о финансовой устойчивости компании, ее предыдущих проектах, учредителях и кредитной истории. Проверьте также информацию о подрядчике, которого планирует привлечь заказчик к выполнению работ, а также договор генподряда на строительство объекта, если он имеется.
  4. Сведение об иных инвесторах проекта, если таковые имеются. Внимательно изучите всю связанную с этим документацию, чтобы избежать ситуации, в которой застройщик обещает одни и те же площади разным покупателям.

Тщательная проверка всех бумаг позволит отсеять недобросовестных застройщиков и значительно снизит риск потери инвестированных денег.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: