Бесплатная консультация юриста: Мск +7 (499) 380-71-87, СПб +7 (812) 409-51-58

Выбор между апартаментами и квартирой: в чем разница и где подвох?

Апартаменты — сравнительно новый формат недвижимости на первичном рынке России. Потенциальные покупатели готовы вложиться в необычное жилье, но их интересует вопрос: апартаменты и квартира — в чем разница? Формально такой вид помещений относится к нежилому фонду. Ряд норм, существующих в законодательстве для жилых помещений, в случае апартаментов недействителен.

Что такое апартаменты и как в них «прописаться»

Приказ Минспорттуризма РФ от 25.01.2011 No 35 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии…» юридически определяет этот тип недвижимости. Это 2 и более жилые комнаты с кухней и санузлом общей площадью не более 40 кв.м. Подобные помещения рассматриваются законом исключительно как комфортабельный номер в гостинице, пансионате или санатории, предназначенный для временного проживания.

На практике существуют кондо-отели, помещения в которых можно приобрести в собственность. Кондо-отели, часть номеров в которых арендуется, а часть продается, управляются менеджерами под сетевым брендом. Инвесторы отеля могут приобрести не акции, а юниты в виде студий или квартир. Однако существующее отличие апартаментов от квартиры способно ввести в замешательство граждан, заинтересованных в новинке.

Поскольку такой объект юридически относится к нежилым, его владелец не может в нем прописаться. Можно оформить только временную регистрацию, но лишь в том случае, если помещение закреплено за гостиницей. Что можно, а что нельзя с временной регистрацией?

Таблица значений
Гостиничная регистрация нуждается в возобновлении через 5 лет.

Другие отличия

Разница между квартирой и апартаментами заключается также в особом подходе к налогообложению. Главная проблема — невозможность получить возмещение 13% налога на покупку квартиры. Кроме того, если здание является торговым комплексом или административно-деловым центром, то налог достигнет 2% (ст. 1 Закона г. Москвы от 23 октября 2002 г. No 47 «О ставках налога на имущество физических лиц», пп. 2 п. 2 ст. 406 НК РФ). В ином случае (к примеру, если жилье находится в гостинице) жилищный налог составит 0,5%. Для сравнения, налог для обычной квартиры — 0.1% согласно пп. 1 п. 2 ст. 406 НК РФ.

Кадастровая стоимость апартаментов в среднем ниже, чем у обычной квартиры, разница составляет около 20%. Такое жилье интересно для инвесторов с целью сдачи в аренду. В среднем доходность подобного проекта колеблется от 5 до 9%. Различие сдачи в аренду апартаментов и площади в стандартном доме заключается в быстрой окупаемости первых.

Компания, которая управляет зданием, где расположены апартаменты, устанавливает тарифы самостоятельно. Платежки за услуги ЖКХ в нестандартном и стандартном жилье могут значительно разниться — до 15%.


Выбирая, апартаменты или квартира, нужно учесть множество нюансов. Не в последнюю очередь владельцев «нежилого жилья» может разочаровать, что на их покупку не влияют нормы СанПиН, регламентирующие освещенность, шумоизоляцию и инсоляцию. За стеной у семьи с маленькими детьми может находиться «громкий» офис или спортзал. Но если для покупателя важна близость к месту работы, то проживание в одном комплексе с офисом — идеальный вариант.

Иногда продажа помещений (лофтов) производится в реконструированных промышленных зданиях. В чем отличие лофтов от другого типа апартаментов? В потенциальной опасности. Если в здании размещалось вредное или химическое предприятие, стоит помнить, что ядовитые вещества могут сохраняться во всей конструкции и иметь период распада до нескольких сотен лет.

В худшую сторону может отличаться и инфраструктура здания и района — санитарные нормы не требуют должным образом благоустраивать территорию, относящуюся к не приспособленным для проживания зданиям. Поэтому при покупке такого объекта следует быть предельно внимательным к деталям.

Что можно делать с апартаментами

С апартаментами возможно провести ряд манипуляций, которые регулируются законодательством РФ.

  1. Перепланировка потребует минимума согласования. Поскольку правила и нормы для нежилого помещения не столь жесткие, как для обычной квартиры, фантазия архитектора и дизайнера ограничена только регламентом управляющей компании.
  2. Регистрация по данному адресу юридического лица (ст. 54 ГК РФ) предоставляет широкие возможности для бизнесменов, желающих сэкономить. Однако некоторые девелоперы ограничивают жильцов в этом, в частности, выдачей лимитированного количества автомобильных пропусков на территорию комплекса.
  3. Продажа не потребует согласия дольщиков — как любой коммерческий объект, апартаменты могут быть проданы или обменяны.
  4. Возможен также перевод апартаментов в жилой фонд.

Апартаменты и квартира в чем разница
Как сделать апартаменты квартирой? Перевод апартаментов в квартиру возможен, но на особых условиях. Чтобы нежилое помещение превратить в квартиру, необходимо соблюдение основных требований.

  1. Развитая инфраструктура или готовность застройщика создать новые социальные объекты.
  2. Соответствие санитарным требованиям, которые выдвигает Жилищный кодекс к стандартному жилью (нормативам по минимальному метражу комнат, ширине проемов в несущих стенах, пожарной безопасности, инсоляции и инженерным системам).
  3. Отсутствие наложенных другими лицами обременений.

Главным критерием перевода специалисты называют двухчасовой интервал ежедневного попадания солнечного света в жилые комнаты. Если окна выходят на атриум или в «колодец», такое помещение не может стать жилым. По вопросу смены статуса апартаментов нужно обратиться в Департамент жилищной политики и жилищного фонда, и предоставить:

  • правоустанавливающие документы;
  • заявление о переводе;
  • технический паспорт БТИ;
  • поэтажный план здания;
  • проект перепланировки/переустройства помещения.

Массовое обращение жильцов к застройщику с просьбой осуществить перевод здания в целом позволит сократить срок ожидания события. А некоторые девелоперы решают вопрос перевода апартаментов в жилье еще до ввода дома в эксплуатацию.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: