Бесплатная консультация юриста: Мск +7 (499) 380-71-87, СПб +7 (812) 409-51-58

Последние изменения в налоговом вычете при продаже квартиры

Обязательно придется платить налог с продажи квартиры в 2018 году, если жилье находилось во владении менее 5 лет. НДФЛ в 13% начисляется от суммы сделки купли-продажи. Исключение — недвижимость, право собственности на которую получено по наследству. При уплате налога гражданин может воспользоваться законным правом — оформить налоговый вычет и сократить налогооблагаемую базу, чтобы компенсировать свои издержки. Срок владения гаражом или другими видами недвижимого нежилого имущества для того, чтобы не платить налог — 3 года.

Нововведения в законах о налоговых отчислениях

Решение о внесении поправок в Налоговый кодекс РФ (НК РФ) утверждено в 2014 году. Изменения начали работать с 1 января 2018 года. Основное из них касается периода владения квартирой, домом, после истечения которого у собственника есть возможность продажи без уплаты 13% налога на доходы физических лиц. Период, когда уже не нужно перечислять в государственную казну НДФЛ, завершается не через 3 года, как это было ранее, а через 5 лет.

Правило начинает действовать для имущества, купленного после 1 января 2018 года. Для всей жилой недвижимости, приобретенной ранее, продолжает работать правило 3-х лет. Налог с продажи земли также не надо платить через 5 лет владения. Исключения касаются только следующих ситуаций.

  1. Получение квартиры, дома, земельного участка под стройку, доли в недвижимом имуществе произошло по наследству. На доставшееся по наследству имущество собственник не затратил собственных средств.
  2. Был оформлен договор дарения недвижимости, причем дарителем дома, квартиры, земельного участка выступал близкий родственник получателя.
  3. Продавец стал собственником жилья в результате приватизации (перевода недвижимости из муниципальной собственности в частную).
  4. Получение квартиры, земельного участка, дома или долей в них произошло в результате договора пожизненной ренты (содержания на иждивении). По факту такая недвижимость является полученной по наследству. Только наследодатель не является родственником и соглашается передать свое имущество по наследству в обмен на помощь в уходе и содержании себя в старости.

В названных случаях собственнику не нужно платить подоходный налог в 13% после продажи даже в период до 5 лет владения. Важный нюанс обновлений в Налоговом кодексе России состоит в том, что регионы сами вправе принимать решение по длительности минимального срока собственности на дома, квартиры, доли. Субъект Федерации может скорректировать его на свое усмотрение.

Именно поэтому перед принятием решения о продаже, например, земельного участка, надо проконсультироваться, обратившись в налоговый орган по месту регистрации жилья. Вполне возможно, что изменения в местном законодательстве произошли еще более существенные или, наоборот, региональные законодатели обошлись с собственниками более лояльно.

Еще одна значительная корректировка была внесена во избежание мошеннических действий. И это нужно обязательно учитывать, принимая решение о продаже. Чтобы сократить налогообложение, некоторые собственники оформляют сделку купли-продажи дома, квартиры, земельного участка под строительство или другой недвижимости, относимой к жилой, по намеренно заниженной цене. Остальная же сумма передается «в конверте».

В результате подобных действий снижается налоговая база. Подоходный налог в 13% с 1 миллиона и 13% с 2 миллионов будет заметно отличаться в пользу продавца. Нельзя отрицать полученной выгоды и ущерба для государственной казны. С 1 января 2018 года, когда поправки вступили в силу, если собственник осуществит продажу недвижимости дешевле ее кадастровой стоимости, то государством в одностороннем порядке будет применен понижающий коэффициент 0,7.

Этот коэффициент также может быть скорректирован на уровне субъекта Федерации. Чтобы точно знать ситуацию, нужно выяснить эту информацию на официальном сайте налоговой в своем регионе или обратиться за консультацией лично в ФНС.

Уменьшение налогооблагаемой базы — уменьшение платежа

Налоговый вычет является законным и выгодным для собственников жилья способом компенсировать свои затраты. Это право закреплено в статье 220 НК РФ. В 2018 году также произошли некоторые изменения в порядке оформления возврата НДФЛ в 13% для физических лиц. Как получить вычет после продажи дома, квартиры, земельного участка, долей собственности в них? Для этого надо соблюсти следующие условия.

  1. Нахождение объекта в собственности менее 5 лет (берем федеральные нормы).
  2. Недвижимость не должна быть полученной по наследству, договору дарения, пожизненной ренты или приватизирована из муниципальной собственности, а именно приобретена.

После продажи дома, земельного участка, квартиры был уплачен НДФЛ в 13%. Но по закону продавец получает право на налоговый вычет. Установленная государством сумма — 1 миллион рублей. Причем речь идет даже о тех случаях, когда за один налоговый период гражданин решил разом избавиться не только от дома или квартиры, но от другой жилой или нежилой недвижимости: земельного участка, долей в других видах недвижимого имущества.
Налог с продажи квартиры
Анализ ситуаций показывает, что такое послабление со стороны государства, как налоговый возврат, дает существенную выгоду продавцу и облегчает налоговое бремя. Итак, допустим, гражданин решил продать квартиру, которую приобрел 2 года назад. Кадастровая стоимость недвижимости составляет 3 миллиона рублей. Сделка купли-продажи состоялась. Продавец реализовал свое жилье за 4 миллиона 600 тысяч рублей. Надо подсчитать сумму платежа в пользу государства. Он использует право на сокращение суммы, облагаемой налогом. В итоге налогооблагаемая база уменьшается на 1 миллион рублей:

(4 600 000 — 1 000 000) х 13% = 468 000 рублей.

Даже состоятельный человек порадуется полученной выгоде. Если бы вычет не был применен, то 13% НДФЛ составляли бы 598 тысяч рублей, что на 130 тысяч больше. Есть и еще более оптимистичные примеры. Если стоимость, например, дома составляет 900 000 рублей, и гражданин применяет свое право на вычет, то полученной выгодой является полная компенсация подоходного налога.

Есть один немаловажный нюанс. Описанные ситуации подходят к положению дел, когда квартира находится у единственного собственника. Этим же лицом принимается решение о продаже. Но есть ситуации с долевой собственностью. Какой выход предлагает закон тогда? Надо ли платить НДФЛ? Когда продается квартира, находящаяся в долевом владении нескольких лиц, то распределение вычитаемого миллиона происходит в тех же долях, что и собственность.

То есть каждый бывший совладелец платит подоходный налог с суммы, пропорциональной доле. Доля в 50% от стоимости квартиры составляет 1 миллион рублей. Соответственно, собственник имеет право на половину суммы вычета — 500 тысяч рублей. Налогооблагаемая база составит 500 тысяч рублей. Налогообложение в 13% — 65 тысяч рублей.

Уменьшаем налогооблагаемую базу по схеме «Доходы минус расходы»

Схема уменьшения налоговой базы через вычеты работает отлично в нескольких случаях:

  • если изначально вы не расходовали собственные средства на приобретение жилого имущества (дома, квартиры или земельного участка). Речь идет о получении по наследству, в результате дарения или приватизации муниципальной собственности;
  • если цена продажи не превышает 1 миллион рублей;
  • если вам сложно подтвердить расходы (например, на строительство) документально.

Расчет налогов
В остальных ситуациях намного выгоднее использовать другую возможность сокращения налоговой базы. Такая схема условно называется «доходы минус расходы». При реализации недвижимого имущества с выгодой (прибылью) нужно будет предоставить налоговикам документы о своих затратах на его приобретение. К примеру, если вы купили квартиру за 2 миллиона рублей, вложили средства в ее ремонт и перепродали за 2,5 миллиона рублей, 13% вы должны будете платить с разницы между ценой продажи и ценой покупки, то есть с 500 тысяч рублей.

Вполне закономерно, если вы распорядились квартирой, полученной по наследству, никаких расходов не несли, то путем сокращения базы вы пойти не сможете, вам нужно будет выбрать вычет. Если ваш доход меньше понесенных ранее расходов, то платить налог по ставке в 13 процентов вам не надо.

Очень часто собственники, владеющие несколькими объектами недвижимости, пытаются доказать, что имеют право на большую сумму уменьшения налоговой базы. Например, в 2015 году физическим лицом было приобретено 3 квартиры общей стоимостью в 6 миллионов рублей. Одну из них он продал за 3 миллиона, вторую — за 2 миллиона рублей. Собственник пытается доказать, что платить налоговых процентов ему не нужно, так как годом ранее затратил на покупку целых 6 миллионов.

Однако Налоговый кодекс гласит, что схема «доходы минус расходы» работает только по линии одного объекта. В нашей истории одна квартира при покупке стоила 2 миллиона рублей, а вторая 1,5 миллиона рублей. В итоге прибыль в первом случае составила 1 миллион рублей, а во втором — 500 тысяч рублей. Какой выход из ситуации есть? В таком положении надо выбрать вычет и перечислить налог в казну только с 500 тысяч рублей.

Вычеты при продаже нежилых объектов недвижимости

Нужно ли платить подоходный налог с продажи гаража или иной нежилой недвижимости? Собственно говоря, при продаже нежилых объектов работает та же самая схема, как и при продаже жилых. Отличаются лишь лимитирующие сроки — не 5 лет, а 3, как это было и ранее. И максимальная сумма вычета равняется 250 тысячам рублей.

В остальном Налоговый кодекс в отношении гаража работает точно так же, как и в отношении жилья. Нет «срока владения» для недвижимости, полученной по наследству и в дар. Все остальные объекты, проданные до 3-х лет владения, попадают под уплату НДФЛ.

Продавец также может выбрать форму вычета (но 250 тысяч рублей). Это также удобно, если гараж, погребок, недострой являются недвижимостью, полученной по наследству (или любой другой названный прецедент), то есть если затрат на их приобретение вообще не было понесено.

Важно не забыть, что при продаже нескольких объектов нежилой недвижимости в течение одного налогового периода (года) сумма вычета все равно не будет превышать 250 тысяч рублей. Это годовой максимум. При этом воспользоваться вычетом можно неограниченное число раз, главное — делать это не чаще раза в год.

Лиц, которые продают купленные на собственные средства объекты, обязывают уплатить подоходный налог, но позволяют сократить налогооблагаемую базу по схеме «доход минус расход», которая была описана выше на примере купли-продажи квартиры.

Таким образом, произошедшие в Налоговом кодексе изменения ужесточили правила налогообложения по прибыли, полученной с продажи жилого и нежилого имущества. И если вы не уверены до конца, нужно ли вам продавать недвижимость, повремените до срока «освобождения» от НДФЛ.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: