Бесплатная консультация юриста: Мск +7 (499) 938-52-30, СПб +7 (812) 467-34-60

Как оформить договор купли-продажи квартиры с использованием государственного материнского капитала

Договор купли-продажи квартиры с использованием предоставляемого государством материнского капитала может осложнить последующую реализацию площади, если такая необходимость возникнет. Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал? Такой вариант реализации жилья возможен, но предусматривает соблюдения большего количества формальностей, чем обычно. Почему?

Условия заключения сделки

Погашение части стоимости дома или квартиры с использованием средств программы автоматически превращает недвижимость в обремененную. Следует учитывать, что деньги выделены всей семье, и при приобретении недвижимость следует поделить на равные или определенные доли между членами (и несовершеннолетними детьми в том числе). Для приобретения недвижимости в 2018 году необходимо:

  • получение разрешения органов опеки и попечительства на реализацию жилища, в котором были выделены доли несовершеннолетним;
  • чтобы снять обременение, необходимо выполнить целый ряд обязательных условий, без которых сделка будет признана недействительной и аннулируется;
  • по факту заключения соглашения регистрируется еще один вид обременения, который можно снять только после оплаты долга;
  • сделка реализации недвижимости, заключенная на таких условиях, может быть аннулирована и спустя годы, причиной становится невыделение доли заинтересованным сторонам в другом жилье, а также тот факт, что эти выделенные части не удовлетворили их запросы.

И для продавца остается актуальной тема: как продать квартиру, купленную на материнский капитал с минимальными затратами и потерями? Свои риски есть и для покупателя.

Как осуществить покупку/продажу?

На самом деле никаких законов, запрещающих реализацию домов или квартир, купленных с использованием маткапитала нет. Есть только ограничения, которые нужно соблюдать. Речь идет об обязательном соблюдении прав несовершеннолетних детей, которое заключается в выделении им доли в покупаемом жилье (ст. 21 ФЗ № 48 от 24.04.2008).

То есть, реализуя недвижимость, в которой выделены доли детям, продавец не сможет заключить сделку купли-продажи, пока не подыщет жилую площадь, на которой не достигшим совершеннолетия членам своей семьи снова не выделит аналогичные доли. Что включает в себя алгоритм действий в 2018 году? Чтобы продать квартиру, купленную на материнский капитал:

  • будущий продавец обязан подобрать жилье, в котором несовершеннолетним будут выделены равноценные доли. Это обязательное требование органов опеки: условия, предоставляемые детям не должны ухудшаться, иначе могут не разрешить реализацию недвижимости. Жилье проверяет выездной инспектор органов опеки, составляя акт, согласно которому продавцу могут отказать или разрешить продажу;
  • если реализацию дома или квартиры, купленных с использованием денег программы господдержки, разрешили, то с продавцом и покупателем заключается предварительный договор. Образец документа должен включать в себя перечисление всех собственников жилья. Лучше включить пункт, согласно которому договор может быть расторгнут без штрафных санкций;
  • иногда, после получения разрешения от органов опеки, на счета детей перечисляются средства, равные стоимости доли каждого.

Предварительно производится оценка доли каждого ребенка и выдается соответствующий документ, на этом основании деньги зачисляют на счет.

Документы в государственную службу опеки

В органы, занимающиеся опекой и попечительством, в 2018 году нужно собрать и представить следующие бумаги:

  • документы, удостоверяющие личности родителей;
  • свидетельство о браке, разводе, рождении детей;
  • предварительный договор продажи;
  • предварительный договор купли;
  • нотариально заверенное согласие от детей, достигших 14-летия;
  • нотариально заверенное согласие от детей, достигших 18-летия;
  • заявление-согласие на продажу (от каждого члена семьи, см.образец на сайте).

Еще пакет документов по продаваемой и приобретаемой недвижимости. После получения разрешения от органов опеки и попечительства можно заключать договор, на сделку отпущен срок, не превышающий 30 дней.

Отказать в реализации жилья могут, если сотрудники органов опеки убедились в том, что будущее жилье не улучшает, а ухудшает условия проживания детей. Примерная пошаговая инструкция включает соблюдение следующих обязательных пунктов.

  1. Площадь выделяемых долей не может быть уменьшена по сравнению с предыдущим жильем. Получить разрешение на приобретение жилого помещения меньшей площади можно лишь в том случае, если бывшее жилье находится в аварийном состоянии, необходима смена климата по состоянию здоровья детей или они нуждаются в лечении.
  2. Органы опеки могут отказать, если покупаемое жилье недостроенное (более чем на 70%), находится в экологически загрязненном районе, в округе отсутствует развитая инфраструктура, в доме нет элементарных условий для проживания.
  3. Приобретение нового жилища взамен продаваемого не потребуется, если планируется дальний переезд, а также, если приобретается жилье в строящемся доме. В этом случае семье дадут разрешение при условии, что дом достроен более чем на 70%.
  4. Совершение сделки без получения разрешения чревато возбуждением иска со стороны органов опеки и попечительства. Такие требования всегда удовлетворяются в пользу детей.

Купля квартиры на материнский капитал
Время, которое отводится на принятие решения органами местной власти (выдать отказ или разрешение на сделку) — 15 рабочих дней.

Как должен быть составлен договор?

Если семья получила все необходимые бумаги и разрешения, каким образом должен быть составлен договор купли-продажи? Он должен включать в себя (см. образец):

  • паспортные или метрические данные всех членов семьи, включая несовершеннолетних;
  • сведения о размере долей каждого члена семьи в приобретенной жилой площади;
  • сведения о времени заключения сделки, сумме, которую обязуется заплатить покупатель и прочие нюансы расчета (см. образец);
  • сведения о наличии или отсутствии обременений, в том числе прописанных жильцов, залогового договора или других вариантов;
  • оценку состояния недвижимости на момент заключения сделки.

Помимо вышеуказанных сведений, договора может включать в себя и другие пункты, например, предусмотренное отсутствие штрафных санкция за неисполнение условий сделки или другие нюансы, которые помогут снизить риски продавца и покупателя до минимума. Для этого лучше предварительно проконсультироваться с опытным юристом (онлайн на сайте, бесплатно). Здесь же можно скачать и образцы документов.

Продажа и покупка в ипотеку

Если семья выплатила ипотечный кредит за квартиру, купленную с использованием материнского капитала, а теперь желает ее продать, сразу же возникает несколько нюансов, которые сильно затруднят сделку Обычно банки неохотно заключают договор ипотеки и берут залог с долевым участием несовершеннолетних (в залог оформляется покупаемая квартира). Это объясняется тем, что в дальнейшем, если покупатель не исполняет условия договора кредитования, банк не имеет права выставить на продажу квартиру, владельцами которой являются дети.

Вариант решения проблемы — договор с банком либо предоставление другого залогового имущества. Почему люди не спешат заключать подобные сделки? Все дело в том, что государство неукоснительно соблюдает права несовершеннолетних. Покупатели квартир, приобретенных с использованием господдержки, теряют недвижимость на законном основании. Как это происходит?

Риски приобретающих площадь: в течение трёх лет после того, как дети, имевшие доли в купленной квартире, достигнут совершеннолетия, договор сделки может быть оспорен через суд на том основании, что малолетним членам семьи не выделились доли или они их не устроили. В таком случае сделка расторгается, а покупатель остается без квартиры, но ему обязаны вернуть средства, потраченные на покупку. Однако с учетом инфляции и других обстоятельств, сумма может обесцениться, а процесс получения денег — затянуться на неопределенный срок.

Как этого избежать? Прежде чем заключить договор, следует требовать документы, подтверждающие, что в процессе покупки квартиры не использовался материнский капитал. При исполнении всех условий сделки для продавца риски минимальные, но все же остаются: если купля-продажа будет оспорена в суде, от него потребуют вернуть всю сумму, полученную за квартиру.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: