Бесплатная консультация юриста: Мск +7 (499) 938-52-30, СПб +7 (812) 467-34-60

Правила заключения договора субаренды в РФ

Понятие аренды используется гражданами в жизни. Оно означает сдачу в наем простаивающих помещений на возмездной основе. Арендодатель и наниматель заключают соглашение, на основании которого одна сторона сдает в пользование помещение и получает за это определенную сумму, а вторая — пользуется имуществом и платит за это. Договор субаренды аналогичен предыдущему понятию, но отличается тем, что наниматель сам не использует арендованное помещение, а переуступает его третьему лицу.

Нюансы субарендных отношений

Принимая арендованное помещение, арендатор берет на себя обязательства, которые прописываются в соглашении, и платит за пользование имуществом оговоренную сумму. Если сумма становится неподъемной, то он имеет право пересдать площади или их часть в аренду другому лицу, чтобы окупить часть платежей. Гражданин должен владеть информацией, что такое субаренда и как ее осуществить. Принимая помещение в пользование, ему также необходимо знать, кто является основным владельцем недвижимости, и есть ли его согласие на вторичный найм.


Поводом для сдачи помещений в субаренду может стать их временная невостребованность. Для того чтобы они не простаивали, наниматель сдает их. При этом все условия первоначальной сделки остаются в силе.

Что такое субаренда? Юридически это официальная форма гражданско-правовых отношений, которые регулируются законодательством. Условия оговариваются сторонами.

  1. Арендатор обязуется сдавать на определенный срок имущество, которое он взял в наем по первоначальному договору аренды. Реальный арендодатель становится обязательным участником сделки: необходимо его согласие на сдачу в письменном виде, иначе договор субаренды не будет действительным.
  2. Документально сделка оформляется в виде соглашения, которое прилагается к основному договору аренды. В первичном соглашении можно прописать пункты, дающие возможность арендатору сдавать площади в субаренду (тогда приложение не нужно).
  3. Сдача имущества субарендатору не освобождает основного арендатора от взятых обязательств (статья 615 ГК РФ).
  4. Договор субаренды нельзя заключать на срок, превышающий оговоренный в первом документе. Если о сроках в нем не шла речь, то субаренда не ограничивается по дате действия (статья 615 ГК РФ).
  5. Арендатор не имеет права передать субарендатору больше прав, чем дано ему при заключении основного соглашения.
  6. Договор субаренды регистрируется в Росреестре, если срок его действия составляет больше 1 года.

В качестве сторон при совершении сделки субаренды могут выступать физические или юридические лица.

Заключение сделки

Чтобы заключить договор субаренды в соответствии с нормами законодательства, необходимо ознакомиться с образцом документа. Скачать бланк документа можно на нашем сайте.

187.8 KiB
38 Downloads
Детали

Для регистрации договора с правом субаренды необходимо приложить:

  • согласие арендодателя, который является собственником помещения;
  • паспорта участников сделки;
  • правоустанавливающее свидетельство собственника на владение недвижимостью;
  • договор аренды в подлинном виде (2 экземпляра);
  • технический и кадастровый паспорта на объекты недвижимости.


Содержание договора аренды на сдаваемое помещение не придется изменять, если в первоначальном варианте оговорены условия, по которым его можно пересдать субарендатору.

Предметом договора аренды выступает жилое или нежилое помещение. При оформлении сделки необходимо описать максимально точно объект субаренды и указать:

  • адрес местонахождения;
  • кто собственник;
  • тип;
  • площадь;
  • количество комнат, планировку, этажность, наличие удобств, технические характеристики;
  • стороны соглашения об аренде сдаваемого объекта — физические или юридические лица.

После подписания документа сторонами он приобретает юридическую силу. Договор аренды со сроком действия более 1 года теряет силу, если он не зарегистрирован в Росреестре.

Форма документа — предпочтительно письменная. Типовая форма включает определенные пункты.

  1. Название соглашения.
  2. Предмет договора.
  3. Стороны соглашения: кто владелец, кому сдается объект в наем.
  4. Права и обязанности сторон.
  5. Порядок расчета арендатора.
  6. Ответственность сторон.
  7. Срок действия документа.
  8. Реквизиты сторон и подписи.

К соглашению необходимо присоединить приложения:
Договор субаренды

  • график выплат:
  • кадастровый паспорт объекта;
  • свидетельство о праве собственности;
  • акт о сдаче-приемке.

Дополнительные соглашения составляются и прикладываются к документам о сделке, если в первоначальном соглашении не были обговорены какие-либо пункты.

Существует ли субсубаренда

Передачу имущества в аренду регулируют статьи 615, 618, 647, 660 ГК РФ, о запретах в данных действиях прописано в статье 631 ГК РФ. Практика коммерческой деятельности допускает передачу во временное вторичное пользование площадей, которое носит название последующего поднайма помещения, или субсубаренды. Существование такого формата найма помещений допускается и применяется по отношению к нежилым строениям, например торговым площадям.

Договор субсубаренды предполагает, что право сдачи помещения принадлежит собственнику. В статье 421 ГК РФ закреплена свобода участников правоотношений между сторонами сделки, поэтому последующее делегирование правом пользования не запрещено. Субсубаренда практикуется, если она не противоречит законодательным нормам. Число последующих действий по переадресации арендных отношений не ограничивается.

Законодательство не классифицирует напрямую возможность субсубарендных отношений, но запрета на них не содержит. В связи с этим субарендаторы применяют данную практику. При отсутствии нарушений аренды подобные договоры имеют право на существование. При этом главное основание для заключения субсубарендных отношений — согласие собственника. На практике не каждый владелец сочтет безопасным дать разрешение на передачу своей собственности во вторичную аренду или далее, поэтому арендаторы в подобных случаях практикуют скрытую субаренду.

Скрытая субаренда — это действия арендатора по сдаче помещения в наем в обход законодательных норм. В статье 615 говорится, что сдача в наем недвижимости без согласия собственника во вторичную аренду грозит расторжением соглашения. Бывают случаи, когда арендаторы идут на скрытую субаренду. Как долго удастся скрывать свои действия, зависит от бдительности собственника. Противозаконные действия арендатора владелец может обжаловать в суде, если в результате бесконтрольных пересдач от одного арендатора к другому, имуществу был нанесен ущерб.

Особенности субаренды на практике

Исходя из определения ГК субаренда — сложная сделка, при совершении которой на законном основании необходимо соблюдение многих условий и учет особенностей.

  1. Согласие собственника на вторичную аренду жилья необходимо прописать в договоре сразу. Аналогично прописывается и отказ хозяина на то, чтобы его квартира пересдавалась другим арендаторам.
  2. Согласие владельца можно фигурировать в дополнительном приложении к договору.
  3. Если разрешение собственника оговорено в первом договоре, то в дальнейшем помещение можно пересдавать бесконечно без его ведома. Это опасно, так как он потеряет контроль над процессом аренды. Первый арендатор может включать дополнительные условия для субарендаторов, о которых настоящий владелец не имеет представления. Например, необоснованно повышать размер уплаты за найм квартиры.
  4. Ценовая политика относительно арендуемых помещений зависит от многих факторов. Если собственник дает согласие на вторичную аренду недвижимости, то стоит прописать в договоре условия оплаты за найм, чтобы его ценовые условия не были меньше тех, которые будет предлагать квартиросъемщик при последующей пересдаче.

Таким образом, согласие и условия собственника являются основополагающими и безусловными для исполнения. Если арендодатель предоставляет право съемщику предоставлять субаренду без его согласия, то это положение не будет иметь силу, так как оно не соответствует закону.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: