Закрыть рекламу ×

Помощь арендаторам в заключении договора субаренды

Субаренда — это особый вид гражданско-правовых отношений, связанный с предоставлением помещения в аренду. Отличается от аренды тем, что соглашение заключает лицо, которое уже сняло недвижимость. Договор субаренды квартиры подписывается с третьим лицом при условии, что собственник помещения не имеет возражений для совершения сделки.

Суть соглашения по закону

Если слово «аренда» понятно гражданам, не имеющим юридических знаний, то определение того же понятия, но с правом субаренды, вызывает вопросы. Это означает, что в рамках договора основной аренды арендатор имеет право сдать помещение третьему лицу. Данный вид правоотношений регламентирует ГК. При согласии владельца недвижимости первый квартиросъемщик может сдать квартиру или ее часть третьему физическому лицу. Субаренда части здания или помещения также допускается.


Статьи 615, 618, 631, 638, 647 ГК регулируют правовые отношения между физическими и юридическими лицами, которые связаны с недвижимым имуществом в виде строений или помещений. Законодательство не запрещает арендатору сдавать их в субаренду с повышением оплаты. Основное условие вторичного найма — осведомленность владельца и его разрешение на выполнение новых арендных сделок с его собственностью.

В бизнесе практикуется сдача в найм нежилых помещений. Предприниматели, заключая первичный договор аренды, сразу планируют пересдачу строений во вторичную аренду с повышением размера выплат. Цели подобных действий различны и зависят только от конкретной ситуации:

  • желания получить дополнительный доход;
  • невозможности оплачивать арендованные площади;
  • временной невостребованностью помещений.

Что такое субаренда? Аренда и субаренда нежилого помещения, офиса, других строений и зданий относится в большинстве случаев к сфере деятельности предпринимателей. Законодательство регулирует положения, на основании которых предприятие, арендующее недвижимость, может само стать арендатором, сдав его. Следуя цепочке, каждый последующий съемщик имеет право сдать в поднаем объект следующему. Таким образом, сделка приобретает статус субсубаренды нежилого помещения.

Цепочка найма может стать бесконечной. Главное, чтобы предприниматели помнили, что законодательство разрешает подобные сделки при согласии владельца (статья 615). Сделка считается недействительной, если в соглашении нет пункта о том, что собственник ничего не имеет против пересдачи его недвижимости несчетное количество раз. Вряд ли отыщется собственник, который отдаст имущество в пользование цепи съемщиков, не имея дополнительного дохода со сделок.

В некоторых случаях владелец может не знать о том, что у его недвижимости есть не только арендатор, но и ряд субарендаторов. Безопаснее для них, не вступая в противоречие с законом, заручиться единовременным согласием хозяина имущества или заключать с ним соглашение перед каждой последующей сделкой.

Если собственник против того, чтобы его имущество переходило из рук в руки, рекомендуется прописать этот пункт в соглашении и периодически контролировать его выполнение. При нарушении условий арендатором договор субсубаренды можно обжаловать в судебной инстанции. При этом контрагенту грозит расторжение сделки и возмещение причиненных убытков.

Сдача помещения

В ГК рассматривается возможность передачи недвижимого имущества в субаренду или запрета предпринимать подобные действия (статья 631). Практика показывает, что в бизнесе вторичная аренда производится постоянно, если на это есть правовые основания. Главное действующее лицо при осуществлении действий по передаче недвижимости в найм — основной собственник, число сделок перехода помещения от арендатора к субарендатору и далее зависит именно от него.

Условие аренды и субаренды нежилого помещения, которое не будет иметь нареканий со стороны собственника и не вызовет у него желания обратиться в суд — это наличие его согласия на субаренду или заключение договора на субсубаренду. Скачать договор, составленный согласно требованиям законодательства, можно на нашем сайте бесплатно.

Отдельно в тексте соглашения необходимо прописать пункт разрешения на сдачу в субаренду нежилого помещения. Он должен быть сформулирован в соответствии с волей собственника и содержать сведения:

  • о его принципиальном согласии с пересдачей недвижимости иному лицу;
  • о количестве пересдач, на которые он дает разрешение.

Разрешение владельца можно прописать в отдельном приложении, оно может быть единовременным или действительным на последующие сделки. По желанию заключение договора субсубаренды и далее будет начинаться с приглашения владельца и получения его письменного согласия.

Если хозяин недвижимости не дает согласия на вторичную аренду, это условие также должно быть упомянуто при совершении сделки. Правильное составление договора с учетом предполагаемой в будущем цепочки субаренд станет для собственника гарантией сохранности недвижимости.

Судьба каждого последующего договора зависит от предыдущего, и все они находятся в прямой зависимости от первоначального соглашения. Их существование продолжается до тех пор, пока не закончится срок действия первой сделки. Если собственник решает прервать договор аренды в одностороннем порядке, то все последующие соглашения в цепочке также прерываются (статья 618).
Передача помещения в аренду
Если арендатор не желает прекращения договора, ему необходимо контролировать срок его действия. Он может внести предложение собственнику о продлении действия аренды. Оно должно выражать его намерение продлить найм недвижимости на тех же условиях. Законом также предусмотрено, что субарендатор может подать иск в суд с требованием о понуждении продления соглашения (статья 445).

В свою очередь субсубарендатор не имеет подобного права. Отношения цепочки арендаторов третьей и последующих очередей законом не отрегулированы, но практикуются. При заключении соглашений они пользуются правами и обязанностями, которые установлены законом для собственника и первого контрагента. В статье 6 ГК прописано, что при отсутствии регламента урегулирования каких-либо правовых отношений возможно применение статей законодательства, которые содержат аналогичные отношения.

Структура договора субаренды нежилого помещения

Договор субаренды имеет стандартную форму и аналогичен соглашению об аренде. На нашем сайте размещен договор субаренды нежилого помещения: образец. Его типовой бланк можно скачать и ознакомиться с основными пунктами, которые должны быть включены в него обязательно. Здесь же есть возможность изучить текст договора субаренды квартиры. Разница договора для жилого помещения от остальных объектов состоит в небольших нюансах. Они касаются условий их содержания в надлежащем порядке и пользования мебелью и бытовой техникой, если таковая имеется. Приведем типовую структуру соглашения.

  1. Название документа с указанием даты и места заключения.
  2. Общие положения включают описание аренды или субаренды части помещения:
  • предоставление права на пользование недвижимостью;
  • гарантия факта отсутствия обременения;
  • срок, на который заключается сделка;
  • обязанности и права контрагентов;
  • назначение нежилого помещения;
  • условия содержания имущества.
187.8 KiB
42 Downloads
Детали

  1. Порядок расчетов за пользование недвижимостью: сумма и график платежей.
  2. Ответственность сторон сделки: обязательства об уплате пени, штрафов за невыполнение взятых обязательств.
  3. Условия изменения или расторжения договора: сюда включаются положения, невыполнение которых приводит к изменению или расторжению соглашения — задержка выплат, передача пользования другим лицам без согласия собственника и т.п.
  4. Особые условия — призваны защищать интересы сторон, к примеру надлежащий уход за площадями, ремонт, благоустройство и прочее.
  5. Подписи, реквизиты сторон, дата заключения сделки.
80.0 KiB
19 Downloads
Детали

Стороны сделки могут воспользоваться готовым бланком договора субаренды нежилого помещения (скачать его можно на этом сайте), а также внести в содержание собственные пункты, которые не противоречат требованиям законодательства.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: